Тизер интервью: https://youtu.be/Hpq6xbm3tqs

Полная версия интервью: https://www.youtube.com/watch?v=ZalYCsdZomM

Печальная сказка, очень похожая на жизнь

Жил-был на свете маленький человечек. Маленький, потому что родился он не так давно и все, чему успел научиться за это время, – это сносно ходить, открывая с каждым новым шагом неизведанный и чудесный мир, и разговаривать с окружающими, доводя до них при помощи нескольких десятков слов информацию о своих простых, но насущных потребностях. Жил он, жил и все у него было хорошо! Ему все и во всем помогали, угадывая загодя его нехитрые нужды и желания.

Все люди, окружавшие его, представлялись ему (за редкими исключениями в виде нескольких таких же, как он, мелких, беспомощных и оттого очень забавных компаньонов по прогулкам в соседнем парке) волшебниками-великанами. Они сами себя называли взрослыми и они могли все, что было невозможно и недоступно для маленького человечка. Взрослые снисходительно относились к нашему герою и даже, в большинстве своем, судя по признакам, любили его. Они могли делать, что хотели и когда хотели – не ложиться спать по маминой команде, смотреть мультики в любое время, есть чудесное мороженное, доставать из кармана горсти конфет… Да мало ли чего еще они могли себе позволить!? Маленькому человечку об этом не рассказывали, так как он был еще слишком маленьким…

Как же ему нравились взрослые с их бесконечными чудесами, большую часть которых они к тому же тщательно скрывали!!! Конечно же, маленький человечек очень старался быть похожим на них, справедливо полагая, что это единственный способ стать таким же большим, сильным и всемогущим. Он повторял за ними совершенно непонятные ему слова и странные движения, копировал их реакции на окружающие события и людей, имитировал их позы и выражения лиц. Казалось, что он буквально впитывает в себя, как кухонная губка воду, все особенности поведения взрослых. Поскольку папа и мама проводили радом с маленьким человечком большую часть времени в течение дня, они и были главными объектами для подражания.

Но, странное дело, насколько он их обычно любил и боготворил, настолько же сильно временами (когда его наказывали или заставляли делать что-нибудь бессмысленное или не делать что-то приятное… а потом все равно наказывали) ненавидел. Он не мог отказаться от омерзительного творога на завтрак, не мог позволить себе встречать со всеми Новый год, не мог пойти туда, куда ему очень хотелось, не мог долго плакать и кричать в ответ на жестокие действия родителей и солидарных с ними взрослых, не мог, не мог, не мог… Ему запрещались не только действия. Он никогда не мог сказать «этим двоим» о своем настоящем отношении к событиям его маленькой жизни. Родители не позволяли ему проявлять себя и делали это по злому року именно тогда, когда маленькому человеку было крайне необходимо выразить себя.

Особенно пугал его гнев родителей… В такие моменты казалось, что мир переворачивается вверх ногами, что его никто не любит. А ведь он во всем зависел от них. Маленький человечек терялся от охватывающего его ужаса до такой степени, что не мог даже говорить и думать. Поэтому он научился вести себя большую часть времени так, как требовали взрослые, стараясь не давать им повода для гнева и наказаний. Он начал скрывать свои желания и чувства, подавляя свои естественные проявления. Он выглядел очень прилично, более или менее соответствуя снаружи тем требованиям взрослых, невыполнение которых могло закончиться для него быстрыми неприятностями. Что касается всего остального, то маленький человечек постепенно научился слушать и не слышать, смотреть и не видеть... В каждой такой ситуации он как бы возводил стену, отделяющую от внешних неприятностей его внутренний мир фантазий, который был сформирован на основе запрещенных когда-то прежде поступков и связанных с ними чувств и мыслей. Этот фантазийный мир, казалось, давал ему отдых от гнетущих правил и законов, навязываемых ему взрослыми. Он, конечно же, старался сохранить его, всячески сопротивляясь давлению извне, которое, казалось, возрастало с каждым прожитым днем. Так к ранее полученному навыку подавления добавилась способность к внутреннему сопротивлению…

Жизнь маленького человечка стала совсем тяжелой, когда его отправили в первый класс. Правда, до этого момента ему пришлось несколько лет ходить в детский сад. Но там он мог много чего себе позволить. Одна взрослая воспитательница не могла физически уследить за 15-20 его сверстниками, поэтому бывали дни, когда наш герой, поднятый мамой, но еще не проснувшийся, шел в группу, испытывая даже некоторое удовольствие от предвкушения возможно ждущих его шалостей. Детский сад был для него тем местом, где иногда его внутренний мир фантазий мог объединиться в гармонии с внешним миром.

В школе все было не так. Он оказался под двойным обстрелом. Кольцо требований, сжимавшееся вокруг, стало еще плотнее. И уже было не понятно, где он чувствовал себя хуже – дома или в школе. Подавление стало интенсивней – стена, отделяющая внешний мир от внутреннего, росла с невероятной скоростью. Сопротивление дошло до предельных форм, превращаясь иногда в отупение. Давление, которое оказывал на него внешний мир в лице родителей, учителей и массы других взрослых «доброжелателей», временами становилось нестерпимым. Жизнь от этого теряла присущий ей когда-то вкус и смысл. Но спасительная ложь, неожиданно ставшая постоянным спутником маленького человечка, сыграла роль своеобразного аварийного клапана, который позволял переводить это давление в безопасное направление и безвредные формы. Он постепенно научился «на потребу взыскательной публики» исполнять разные роли – прилежного и ответственного ученика, заботливого подростка, достойного сына и внука. Жить стало легче и веселее. Правда, не на долго. Все чаще и чаще веселье омрачалось последствиями лжи. Их становилось все больше и больше, а сами они все печальней и печальней.

Каждый новый день не сулил ничего хорошего – в душе маленького человечка поселились страх и тревога. Страх досаждал не так сильно, поскольку возникал эпизодически и, как правило, был обусловлен определенными причинами. А вот тревога, не привязанная к чему-либо, выматывала конкретно… Это тянущее ощущение внутри не отпускало большую часть времени. Жизнь в какие-то моменты становилась, как считал для себя маленький человечек, совершенно нестерпимой. Да к тому же год от года требований взрослых к нему становилось больше и больше. Он их за это ненавидел – всех вместе и каждого по отдельности. И плевать он хотел на исполнение лживых ролей, к которым его принудили все они!

Во так и жил, безмерно уставая от давления страха и тревоги, разрываемый гневом на близких и далеких людей, печально глядя в свое пустое и достойное сожалений прошлое. Он даже начал подумывать о том, как было бы хорошо, им всем назло внезапно умереть. Вот наплачутся тогда все эти взрослые! Рисовались в уме всякие картины, одна жутче другой. Но все проходит! Проходили и эти временные помутнения все еще неокрепшего ума. В общем, у нашего маленького героя жизнь складывалась так же, как и у многих других маленьких человечков. В общении с ними, блуждающими, так же, как и он, в дебрях почти взрослой жизни, он находил поддержку и некоторое отдохновение и надежду.

Он так и жил с надеждой на будущее, в котором его жизнь должна была бы чудесно преобразиться. Глядел на маленьких человечков, которые были рядом. Брал с них пример. Кому-то сам был примером. С кем-то из них дружил, а с кем-то даже жил. Он даже купил маленькую квартиру, завел маленького ребенка, высадил несколько небольших деревьев на своих 6 сотках. И вот однажды, сидя под одним из этих деревьев, он подумал: «Я всю свою жизнь чего-то искал, заглядывая с надеждой в будущее. В детстве я стремился к удовольствиям. В юности я коротал дни в ожидании развлечений, мечтая полностью отдаться им. Повзрослев, я стал искать счастья. Про удовольствия я уже не помню. Былые развлечения кажутся мне бессмысленными и тупыми. Счастья как не было, так и нет».

Он вспомнил свои детские ощущения от окружавших его тогда взрослых. Вспомнил про волшебников-великанов… И ему стало смешно! Великаны оказались такими же маленькими человечками, каким был и остался он сам. Ум его так и не окреп. Мудрость, похоже, не пришла. Внутренне пространство загадилось и забилось до беспредела. Он сидел, уставший от жизни и думал: «Может быть, я что-то в какой-то ответственный момент сделал не так? Может быть, не стоило так сопротивляться в детстве – ведь окружавшие тогда меня люди старались помогать мне, как могли… Кто – словом, а кто и – делом. Хотя какая сейчас разница? Времени уже не осталось на новые попытки. Да и к чему они?»

Пора! Туда, откуда все начиналось когда-то. И тут с ним случилось то, что рано или поздно случается со всеми маленькими человечками – он умер. Наконец-то наш маленький человек освободился от своих оков и, став чистым и невесомым, направился к тому океану, из которого когда-то зародился. Он не смог принести к Истоку никаких подарков. Но, Слава Богу, сохранил хотя бы то, что ему было доверено на период его суетной маленькой жизни.

Может быть, мы увидим его еще раз? Через несколько лет или веков. А, возможно, это была его последняя попытка. Нам это неведомо…

Когда б не алкоголь,
Была невыносимою бы боль.
При виде современного искусства!
…
Где то добро, что побеждает зло?!!
Бабло, еще бабло, опять бабло…
Андрей Орлов – «Орлуша»

Информация, представленная в предлагаемой вниманию читателя статье, относится к жилищному строительству и отражает реальность, с которой любой из читателей сталкивается в той или иной степени. Реальность эта существует, к сожалению, в виде устойчивой Системы, представляющей опасность для любого из нас. Похожие деструктивные системы, безусловно, имеются и в других областях современной жизни, устроенной таким образом, что появление их является закономерной неизбежностью. Однако, описание этих систем оставим авторам, имеющим для этого достаточный уровень соответствующих профессиональных знаний.

Читателю, вероятно, более или менее знакомы многие из фактов, изложенных в данной статье. Но эти факты крайне сложно увязать воедино без соответствующей теоретической и практической подготовки (за деревьями не видно леса). Однако, именно эта увязка открывает характеристики той порочной Системы, которая сформировалась за истекшие 25-30 лет в области жилищного строительства. На взгляд автора, невозможно установить однозначного виновника сложившегося положения – слишком много участников и точек зрения. Именно поэтому, перед статьей не ставилась задача поиска ответа на вопрос «Кто виноват?». Но для того, что бы понять «Что делать?» необходимо прежде увидеть проблему, что и будет сделано при помощи этой статьи.

Данная статья, не смотря на ее строительную специфику, представляется имеющей несомненный интерес для широких кругов читателей, являющихся потребителями современной продукции строительной отрасли. Ведь кто, как не сам читатель (с его собственной логикой и здравым смыслом), сможет позаботиться о благополучии и здоровье - своем и своих близких.

Перестройка, запущенная 1985 г., существенно преобразила все области российской жизни. Не могла она обойти стороной и жилищное строительство. Изменения в нем автору довелось наблюдать, двигаясь от узкого подхода потребителя, через коммерческий взгляд риелтора к интегрированному восприятию девелопера. Эти изменения зафиксированы в настоящее время в возведенных жилых объектах, характеристики и качество которых значительно и непрерывно изменялись на протяжении трех десятков лет. Прогресс, так сказать, на лицо.

Однако, это общая картина. Если же обратиться к деталям, в которых, как известно, скрывается дьявол, то все обстоит не так радужно. Реализуя в одном лице функцию, как потребителя продукции жилищного строительства, так и профессионального участника инвестиционно-строительной деятельности, автор на протяжении длительного периода времени имел стимул и инструменты для мониторинга и оценки качества строящегося жилья. Оценка всегда была направлена не на видимые потребительские свойства жилья – наличие или отсутствие отделки, качество планировок квартир, насыщенность объектов инженерной и социальной инфраструктурой, хотя все это, безусловно, важно. А на архитектурно-конструкторские решения строящихся объектов и на материалы, при помощи которых эти решения воплощались в жизнь.

И вот с этого момента следует перейти к подробностям!

Прежде всего, хочется описать состояние жилого строительства к началу 90-х годов - для фиксации той исходной точки, с которой началась активная трансформация рынка. На тот момент городская жилая застройка преимущественно представляла комбинацию блочного (уходящего в прошлое), кирпичного (перемещавшегося со временем во все более и более дорогие сегменты жилья) и панельного строительства. Монолитное строительство только набирало силу, будучи представленным единичными проектами. Панельные дома, составлявшие подавляющее большинство вновь возводимых объектов, были представлены известными сериями, которые на сегодняшний день определяют облик российских городов. Московское панельное домостроение конца 80-х было самым массовым, а соответствующие типовые проекты, разработанные московскими проектными институтами, явились основой для региональных проектов. Вот названия самых распространенных московских серий многосекционных домов - П-3, ПД-4, П-30, П-42, П-44, П-46, П-55, КОПЭ. Одноподъездные «башни» представляли сериями П-4, П-43.

И теперь очень важный момент - конструктивные элементы домов в указанных сериях состояли из инертных материалов, проверенных десятилетиями применения (!!!). Внутренние стены и перекрытия – железобетон. Внешние стены – керамзитобетон в основной массе. В отдельных сериях (П-3, П-4, ПД-4, П-30, П-44, КОПЭ) начали применяться трехслойные панели с синтетическим утеплителем (полистирол) или базальтовая минеральная вата. При этом, большая часть утеплителя была почти герметично «утоплена» в тело панели. Отделка внешних стен - во многих случаях керамическая плитка. Межкомнатные перегородки – в основном гипсобетон.

Шли годы… Монолитное домостроение, являясь более гибкой формой организации строительства и имея значительно превосходящим прочие виды строительства набор выразительных средств (новые архитектурные и конструкторские решения, помноженные на новые строительные материалы), постепенно вытесняло их. При этом видоизменялись советские строительные нормативы. Нельзя сказать, что эти процессы были полностью позитивными или негативными. Но равновесие, установившееся в строительной отрасли в предыдущие десятилетия, стало активно смещаться в несколько иную плоскость.

Естественное стремление застройщиков тратить меньше, а зарабатывать больше на фоне пассивного отношения государства к соблюдению требований нормативной документации (упрощаемой все в большей и большей степени год от года), оформленного организационно-правовыми новшествами строительной отрасли (саморегулируемые организации вместо лицензирования, негосударственная экспертиза проектной документации и проч.) привели к динамичной трансформации жилого строительства. Существенное влияние на процесс оказала непростая судьба Минстроя, который являясь Госстроем РСФСР в 1991 г. прошел тернистый путь организационных и функциональных изменений (9 раз за 17 лет!!!), апофеозом которого в период 2008-2012 г.г. стало его превращение в комбинацию из трех … (нет, не пальцев) департаментов Министерства регионального развития РФ. Что же из себя представляют результаты «трансформации»?

1. Развивающееся монолитное домостроение практически вытеснило все виды строительства, кроме серий, которые вынуждены постоянно модернизироваться, пытаясь остаться на рынке, но, тем не менее, теряют свою долю в нем. Жилые дома стали красивее, а квартиры в них просторней и функциональней. И, пожалуй, это единственный плюс…
2. Ранее, при типовом строительстве, качество изготавливаемых конструктивных элементов централизованно контролировалось на заводе. Заводской технолог «закрывал» вопрос качества изготовления сборочных элементов, а прораб на стройке осуществлял монтажные работы, собирая дом из «кубиков» отдельных элементов. Теперь же производство пришло на строительную площадку, и прораб стал, по совместительству, технологом. Казалось бы, в этом нет ничего страшного, стоит лишь наладить контроль на площадке. На деле, учитывая существенное изменение внутренних характеристик строительной отрасли (развивавшейся длительное время без присмотра - в отсутствие профильного министерства), эта задача для большинства объектов и застройщиков оказалась непосильной. Качество возведенных объектов резко упало. Впрочем, справедливости ради, следует сказать, что результат достигнут не только «усилиями» строителей. Проектировщики и заказчики приложились к нему не в малой степени. Особенно заметно деградировало малоэтажное строительстве, для которого экспертиза проектной документации не является обязательной.
3. Стал массово применяться неквалифицированный труд рабочих из ближнего зарубежья. Сей фактор «добил» и без того унылое качество строительных и отделочных работ. Это в прошлом веке все рабочие на стройках имели удостоверения с указанием разряда и квалификации. Сейчас это совершенно не обязательно. Более того, мы дожились до того, что даже для инженерного состава подтверждение квалификации являлось не обязательным (стаж и какое-то техническое образование есть и слава богу).
4. Появились новые виды застройки городов – апартаменты – для которых оказались не обязательными многие из градостроительных и строительных нормативов, и без того ранее благополучно усеченных.
5. Стали массово применяться новые строительные материалы – пеноблоки и минераловатные утепляющие панели.

И здесь предлагается читателю второй раз «занырнуть» в подробности. Настоятельно предлагается! Ниже представлена таблица со сравнительными характеристиками самых распространенных строительных материалов. Это, в том числе, минвата и пеноблоки из газобетона - далее мы уделим им повышенное внимание.

Справка. То, что сегодня называется пеноблоками изготовлено в подавляющем числе случаев из газобетона (у газобетона стабильность качества и геометрии на порядок выше, чем у пенобетона). Но, чтобы не нарушать сложившуюся традицию, далее будем пеноблоками называть строительные блоки, изготовленные из газобетона.

Данные в таблице дают понимание того, почему минвата и пеноблоки так быстро вытеснили традиционные материалы, применяемые при возведении конструкций жилых домов. Причин несколько:

1. Новые материалы существенно превосходят материалы традиционные по показателям плотности и теплопроводности (см. таблицу; теплопроводность от 5 до 15 раз ниже , плотность – от 4 до 10 раз). Сами конструкции стали легче, но при этом еще и тоньше - низкая теплопроводность и хорошая шумоизоляция новых материалов изменили конструкцию внешних и внутренних стен. Существенно снизился вес наземной части строений за счет замены бетона и кирпича во внутренних перегородках, несущих и ограждающих конструкциях на пеноблоки и минераловатный утеплитель. Все это привело, как следствие, к облегчению всех несущих конструкций, упрощению подземной части зданий и значительному снижению общего веса зданий (массы вещества, использованного для их строительства). В жилых домах, строящихся в 2017 г., до 60% объема строительных конструкций зданий (в зависимости от этажности и архитектурных решений) составляет пенобетон.
2. Элементы конструкций зданий, будучи возведены с широким использованием новых материалов, оказались заметно дешевле, чем в случае применения традиционных материалов.

Двойной эффект от факторов, указанных в п.п.1) и 2), сформировал потенциал резкого снижения строительной себестоимости. Рынок не мог пройти мимо ТАКОЙ возможности заработать. К тому же есть еще одна существенная причина.

3. Новые материалы оказались значительно технологичней (скорость укладки и легкость обработки) и превратили в уходящую натуру значительную часть традиционных и дорогих строительных работ (кладка, штукатурка, шпатлевка).

Что же на этом замечательном и многообещающем фоне получил потребитель? Начнем по порядку…

Минеральная вата

Самое широкое распространение имеет минеральное волокно, изготавливаемое из базальтовых пород и шлаков. Это волокно в дополнение к теплоизолирующим свойствам обладает также свойствами противопожарными, поэтому имеет существенно более широкое распространение по сравнению с волокном, изготовленным из стекла.

К базальту, как к основному источнику сырья для производства минваты, претензий нет никаких. Однако, при ближайшем рассмотрении, у самой минеральной ваты минусов - хоть отбавляй…

ЕС озаботился применением минеральной ваты еще с 90-х годов 20 века. Первым шагом явилась Директива Европейского Союза 97/69/ЕС. Требования директивы по минеральным волокнам были внесены в национальные законодательства всех стран ЕС. Содержание директивы вкратце. Отмечен раздражающий и канцерогенный эффект (2 и 3 группы канцерогенной опасности). Канцерогенное действие определяется наличием соединений щелочных и щелочноземельных металлов, а также микрочастицами самих волокон. Чем тоньше волокна, тем больше потенциальных очагов и тем выше риск. Директива признала особенно опасными волокна с диаметром до 3 мкм (сверхтонкое волокно) и рекомендовала к производству более грубые волокна с диаметром более 6 мкм. В 2001 г. основные положения директивы подтвердило МАИР (Международное агентство по изучению рака).

С тех пор ситуация развивается только в сторону ужесточения требований и ограничения сферы применения минеральной ваты в Европе. Самый жёсткий подход применяется в Германии. Здесь вообще запрещены к применению многие виды минеральных волокон, рассматриваемых в других странах ЕС как безопасные. С 2000 г. действует запрет на производство обращение и использование биоперсистентных (противостоящих растворению в организме) искусственных минеральных волокон для теплоизоляции, звукопоглощения и технической изоляции в любых зданиях (вот, оказывается, почему немцы так широко применяют в течение 15-20 лет поризованный кирпич!).

И все это происходит в Европе, жестко следующей существующим ограничениям и стандартам сертифицированных технологий. Чем же ответила и отвечает Россия?

1. В начале 2000-х в ФЦНТП «Исследования и разработки по приоритетным направлениям развития науки и техники на 2002-2006 г.г.» была включена отдельным пунктом (тема 28 из раздела Строительный комплекс блока 2) задача разработки технологии получения теплозвукоизоляционных изделий на основе дисперсных супертонких волокон диаметром 1-3 мкм из горных пород и техногенных отходов. Европа запрещает все, что тоньше 3 мкм, а мы в то же самое время внедряем новые технологии именно в этом сегменте. Очевидный вопрос «почему?» ведет к очевидному ответу. Потому что экономически выгодно – расход материала на единицу объема для супертонкого волокна существенно ниже, чем для простого.
2. В технологии, описанной в п.1 в качестве сырья упоминаются не только горные породы, но и техногенные отходы. Речь идет о шлаках. И здесь имеется 2 варианта. Первый – шлаки, являющиеся отходами металлургических производств. Очевидно, что они содержат широкий и практически не нормируемый спектр химических элементов и их соединений в разных концентрациях. Второй – шлаки могут быть получены из совершенно неожиданного сырья. Например, из золы мусоросжигательных заводов, содержащей полный состав таблицы Менделеева. К таким щлакам применяются специальные технологические процедуры очистки (например, выщелачивания тяжелых металлов из шлака), делающие их в теории «практически безвредными и инертными». Процентный состав сырья, использованного при производстве минерального волокна, может варьироваться производителями в самых широких пределах. Но!!! Очевидно, что шлак использовать гораздо выгоднее, чем базальт – он несоизмеримо дешевле.
3. Традиционно вольное отношение российских производителей к любым технологиям, особенно требующим серьезных стартовых инвестиций, туго увязывает 2 предыдущих пункта воедино. Таким образом, проблемы, описанные выше, следует помножить на коэффициент современной российской специфики. Ничего личного – только бизнес! Хотя справедливости ради стоит сказать, что имеются исключения, но как с ними встретиться и не перепутать с общим правилом?

На этом сага о минеральной вате еще не закончена!

Переходим ко второй ее части – применению фенолформальдегидных смол в качестве связующего элемента, придающего минеральной вате необходимую форму и прочность при изготовлении из нее плит различной прочности. Фенолформальдегидные смолы является материалом с набором уникальных свойств, так как имеют высокую электроизолирующую способность, хорошую коррозионную и механическую устойчивость. С их применением и добавками наполнителей получают фенопласты, из которых изготавливается широчайший спектр продукции – клеи и лаки, сувениры, материалы для печатных плат (гетинакс, стеклотекстолит), фанеру, ДСП, мебель и т.д. и т.п.

Фенолформальдегидные смолы могут оказывать при контакте с ними вредное воздействие на кожу и органы дыхания. Воздействие определяется содержанием в смоле свободного фенола и формальдегида (фенол-формальдегидные конденсаты), которые при отвержении смол должны связываться до следовых концентраций. Однако, их содержание сильно зависит от технологии производства смолы (не забываем, что стремление заработать «по-быстрому» может творить любые чудеса с технологиями) и составляет до 10% общей массы. А смола, в свою очередь, составляет до 10% веса плит из минеральной ваты. То есть, несложный расчет позволяет установить, что в облицовке современных жилых домов может содержаться до 1% несвязанного фенола и формальдегида, которые постепенно выделяются в окружающую атмосферу.

Формальдегид (формалин – водный раствор формальдегида) высоко токсичен, обладает аллергенным, мутагенным и канцерогенным действием. Может провоцировать онкологические, кожные заболевания, заболевания и дегенеративные процессы внутренних органов. Оказывает деструктивное воздействие на генетический материал, репродуктивные органы, дыхательные пути, пищеварительные органы, глаза, кожный покров. Фенол ядовит. При попадании на кожу вызывает химические ожоги. В виде паров или пыли раздражает слизистые оболочки глаз, дыхательных путей, кожу. При разовом или нерегулярном воздействии небольших доз фенола наблюдается утомление, головокружение, головная боль, снижение иммунитета, обострение аллергических реакций. При регулярном воздействии пары фенола приводят к хроническим заболеваниям печени и почек.

Классификация химически опасных веществ в РФ производится по классам опасности, устанавливаемым в соответствии с нормативными и отраслевыми документами. 1-й класс - это чрезвычайно опасные вещества. 2-й класс - высоко опасные. Фенол и формальдегид относятся ко 2-му классу. При этом формальдегид включен МАИР (Международной ассоциацией по изучению рака) в категорию 1 «Канцерогенные для человека» (самую тяжелую, туда же помещен асбест) Классификатора канцерогенной активности веществ, смесей и факторов воздействия.

С эффектом применения фенолформальдегидных смол в строительстве пришлось столкнуться в 90-е годы. Проклятием для риелтора тогда была покупка квартиры в т.н. «фенольном доме». Проблема касалась панельных многоэтажек серии П-49, в которых эти смолы использовались в составе стекловаты для герметизации стыков между панелями, во внутренних работах (например, наклейка линолеума) и как добавка к бетону для ускоренного набора проектной прочности. Всего в 70-80-е годы в Москве было построено несколько сотен фенольных домов. Их жители после нескольких лет проживания столкнулись с набором проблем со здоровьем – это аллергия, болезни глаз, почек, дыхательных путей, и, даже, злокачественные новообразования. Московское правительство активно занималось темой, осуществляя углубленные кап. ремонты (в т.ч. с отселением жителей) в фенольных домах с заменой или нейтрализацией фенольных материалов, использованных при их строительстве.

А что в Европе? Там в начале 2000-х произошел полный (опять Германия) или частичный отказ от применения фенолформальдегидных смол в строительстве. Для нанесения минераловатных покрытий стали использоваться технологии, принципиально отличные от фенольных. Самая распространенная технология такого рода основана на применении в качестве связующего вещества комбинации тетрабората натрия (бура – натриевая соль борной кислоты) и ПВС (поливиниловый спирт, получаемый из поливинилацетата, раствор которого известен как клей ПВА). Технология более дорогая и трудоемкая, чем отечественная, так как крайне чувствительна к наличию шлака в составе волокна и требует использования для его производства натуральных базальтовых пород. Кроме того, минеральное волокно должно быть предварительно подвергнуто специальной механической обработке, а его нанесение осуществляется с использованием недешевого оборудования.

К сожалению, на просторах отечественного интернета удалось найти единственный пример применения в РФ аналогичной технологии (под товарной маркой Спрефикс-РУС – см. здесь http://www.sprefix.su/).

Что касается природы применяемых веществ. Бура используется в бумажной и фармацевтической промышленности как дезинфицирующее и консервирующее средство, в качестве компонента моющих средств, как составная часть косметики и медицинских препаратов. ПВС применяется в качестве: загустителя в шампунях, клеях, латексах, является составной частью продуктов гигиены, используется как эмульгатор в пищевой промышленности, присутствует в растворах для глазных капель и контактных линз и т.д.

Сравните с описанием фенолформальдегидных смол и их компонентов. Как говорят в Одессе – это две большие разницы!

Остается, разве, добавить, что в результате механической обработки плит из минеральной ваты (в т.ч. на заводе-изготовителе, а, тем более, на строительной площадке) образуется масса микрочастиц минеральных волокон и фенолформальдегидных смол, попадающих во внутренние полости строящихся зданий. После этого при наличии минимальной циркуляции воздуха внутри конструкций здания, обусловленной проектными решениями, наличием зазоров между элементами конструкций и перепадами давления воздуха внутри зданий, эти микрочастицы будут годами попадать в жилые помещения.

Пеноблоки

Как было отмечено в начале статьи, конструкции современных жилых строений (включая фундаменты, ограждающие конструкции, перекрытия, внутренние и межквартирные перегородки, коммуникационные шахты) состоят до 60% из пенобетона (дом, построенный из пены и воздуха - ☺). Этот очень интересный материал имеет ярко выраженные положительные характеристики, но обладает, в качестве их продолжения, и серьезными недостатками. Попробуем сформировать целостную картину.

Химический состав пеноблоков не вызывает опасений (масштаба, сопоставимого с минеральной ватой). Он включает в себя: вяжущее (портландцемент, известь), кремнеземистый компонент (молотый кварцевый песок, зола уноса ТЭС), порообразователь (алюминиевая пудра и раствор перекиси водорода, обеспечивающие химическую реакцию с выделением пузырьков водорода). Основные физические характеристики представлены в сопоставительной таблице в начале статьи. Показатели по плотности и теплопроводности являются превосходными.

Но при этом пеноблоки из газобетона имеют худший в представленном сравнении показатель водопоглощения – способность впитывать и удерживать в капиллярах воду. От этой способности напрямую зависят характеристики материала. Чем выше содержание влаги в материале, тем хуже его характеристики. В случае рассмотрения пеноблоков возникает целый ряд негативных показателей, продуцируемых повышенной влажностью.

1. Резко ухудшается теплопроводность, а для пеноблоков это одно из двух основных преимуществ (вопрос – за что боролись?). При достижении пеноблоком влажности в 25% его теплопроводность возрастает примерно в 4 раза в сравнении с паспортными данными и становится сопоставимой с полнотелым кирпичом.
2. Механические свойства пеноблоков характеризуются заметно меньшим, в сравнении с бетоном и кирпичом, количеством циклов промерзания/оттаивания даже при проектной влажности (25-50 против 100 и более). И тут высокая способность к водопоглощение играет резко диструктивную роль, так как для потери увлажненным пеноблоком механических (и, как следствие, теплоизолирующих) свойств достаточно в разы меньшего количества циклов промерзания/оттаивания.
3. И, наконец, главная проблема. Пеноблоки подвержены в гораздо большей степени, чем традиционные материалы, биологическому воздействию. Плесневые грибы (или, проще говоря, грибок и плесень) при повышенной влажности чувствуют себя на пеноблоках исключительно комфортно, появляясь в течение нескольких месяцев после сдачи объекта.

Каким образом формируется повышенная увлажненность блоков? Для этого, необходимо понимать, как выглядит стандартный «пирог» ограждающей конструкции жилого корпуса с навесным вентилируемым фасадом. Если двигаться со стороны внутренних помещений это последовательность слоев определенной толщины:

• пеноблок 300-400 мм;
• минераловатный утеплитель 100 мм;
• ветрозащитная и паропроницаемая мембрана;
• воздушный зазор до 50 мм для естественного удаления атмосферных осадков, проникших под облицовку;
• облицовочные панели вентилируемого фасада, монтируемые на соответствующую подконструкцию.

Критически важным при этом является качество материалов и выполнения работ при монтаже указанного пирога, а именно:

• качество мембраны и ее монтажа определяют более 50% будущих неприятностей; чем дешевле материал, тем ниже его эксплуатационные свойства и тем быстрее он их теряет, так как микроотверстия в мембране за несколько лет эксплуатации забиваются уличной пылью и микрочастицами строительной пыли; при монтаже могут возникнуть повреждения мембраны и неполное укрытие находящихся под ней слоев «пирога»;
• особенности подконструкции вентфасада, качество ее монтажа могут создать массу незащищенных зон, обеспечивающих прямое проникание атмосферных осадков внутрь ограждающей конструкции;
• стыки оконных проемов, герметизированные с дефектами, так же создают незащищенные зоны;
• регулярно приходится наблюдать на стройках и на складах продавцов/производителей минераловатные плиты, валяющиеся под открытым небом в любое время года (стоят дешево, а места занимают «вагон», где ж еще их хранить, как не на открытых площадках); будучи установленными на фасад, уже имеющий описанные выше дефекты, плиты, укрытые мембраной, могут не просохнуть никогда; при этом гидрофильность минеральной ваты способствует ее промерзанию и деформации, ведущей к последующему промерзанию пеноблоков.

Примечание. Вообще говоря, современный московский жилой дом с вентфасадом мало, чем отличается от офисного здания (с точки зрения архитектурно-конструктивных решений). Однако, источников увлажнения (в т.ч. аварийного) в офисе в сотни раз меньше, чем в жилом доме. Каждый может вспомнить такого рода примеры именно в отношении жилья.

От указанных факторов вполне можно избавиться посредством тщательного проектирования продуманной ограждающей конструкции здания и использования для ее монтажа высококачественные материалы и комплектующие. Но кто ж позволит реализовать подобные «изыски» на жилье эконом-класса?!! Тем более, что принцип «и так сойдет» - это лучший способ экономии затрат.

Описанные факторы касаются увлажнения внешних стен и приводят к падению механических и теплозащитных свойств пеноблоков. Неприятно, конечно, и накладно раз в 5-10 лет жителям дома оплачивать массовые восстановительные фасадные работы. Но с этим уже нельзя ничего сделать (судьба!..). И потом, эти проблемы не несут значительный ущерб здоровью. Потенциал роста простудных заболеваний – не в счет.

Того же, к сожалению, нельзя сказать о плесневых грибах, которым для прекрасного существования внутри здания из пеноблоков не хватает лишь влажности. Очаги на внешних стенах уже имеются (см. выше). А что же происходит внутри нашего дома? Ничего хорошего!!! Ведь здесь массово применяются пеноблоки, даже там где ранее никогда не применялись:

• перегородки между квартирами оказываются каналом «влажностной коммуникации» между соседями, так как блоки лежат на плите перекрытия; любой залив в соседней квартире, опрокинутое ведро с водой и т.д. тут же приводит к увлажнению пеноблоков смежной стены, которые будучи защищены в т.ч. влагоизолирующими покрытиями, могут так и не успеть просохнуть до появления плесени;
• стены ванных комнат и санузлов (где постоянные протечки и периодическая 100% влажность) собранные из пеноблоков (!!!), являются шедевром проектной оптимизации и прекрасным местом для обитания разнообразных плесневых грибов;
• вентстояки и каналы с коммуникациями теперь тоже модно собирать из пеноблоков, наверное, для того что бы грибам и их спорам было легче путешествовать с этажа на этаж;
• массовые заливы, продуцируемые первым запуском систем отопления (особенно вероятными, если дом передается жильцам в весенне-летний период), являются источником повышения влажности всех внутренних конструкций из пеноблоков, расположенных на этажах ниже места залива.

И все это происходит внутри дома, укутанного мембраной (в связи с дефектами монтажа прекрасно пропускающей атмосферные осадки), превращающейся через несколько лет в большой полиэтиленовый пакет или в ... Впрочем, обойдемся без излишне ярких сравнений.

С описанными выше эффектами можно ознакомиться на большинстве форумов жителей, недавно заехавших в жилые корпуса, оборудованные вентфасадами. Для полноты картины остается только изучить особенности плесневых грибов. Размножаются при помощи спор (размер от 2 до 40 мкм), которые обладают предельно высокой выживаемостью и могут противостоять даже воздействию специальных химических веществ - фунгицидов. Споры грибов попадают в помещения из внешней среды с атмосферным воздухом, либо заносятся на одежде, обуви, различных предметах. В воздухе среднестатистической квартиры находится до нескольких десятков спор в 1 м3 воздуха. Что касается квартиры, оккупированной грибами, то концентрация может подскакивать на порядки - до 10 тысяч спор и более. Обладая для целей пищеварения широчайшим набором ферментов, грибы могут питаться самыми разнообразными веществами. В жилых домах это могут быть ткани, древесина, обои, масляная и водоэмульсионная краски, штукатурка, побелка, цемент. Колонии плесневых грибов появляются со временем на мебели, стенах, потолке, оконных рамах, трубах отопления, одежде, обуви и т.д. Пищевые продукты и бытовая пыль – лучшая среда для развития грибов. Главное условие развития грибниц – достаточная влажность воздуха или постоянное увлажнение поверхностей, на которых происходит их развитие.

На сегодняшний день в РФ не существует регламентов и стандартов, нормирующих ПДК спор и продуктов метаболизма плесневых грибов в жилых помещениях. Имеется только часть одного из ГОСТов, посвященная отбору их проб, принятая в 2015 г. на основе международного стандарта ИСО 16000-19:2012* "Воздух замкнутых помещений. Часть 19. Отбор проб плесневых грибков". Поражающее действие плесневых грибов на человека включает токсическую (продукты метаболизма плесневых грибов являются сильнейшими ядами), инфекционную, аллергическую, антигенную и канцерогенные составляющие. Развитие грибниц влечет за собой постоянное выделение спор и частиц мицелия, которые распространяясь потоками воздуха, могут попасть в легкие, бронхи, на слизистые носоглотки, на кожу. Плесень оказывает на здоровье человека следующие виды воздействия:

• риниты, фарингиты, воспаления легких, бронхиты, бронхиальная астма;
• заболевания кожных покровов, которые выражаются в виде аллергических дерматитов, экзем и других воспалительных процессов;
• яды плесневых грибов вызывают отравления, сердечно-сосудистые патологии, поражения центральной нервной системы, отеки мозга, развитие раковых заболеваний печени и легких, прорастая внутри организма, плесень, воспринимающая организм с ослабленным иммунитетом в качестве питательной среды, способна вызвать токсические некрозы тканей при поражении бронхов, легких и других внутренних органов, что в тяжелых случаях может привести к летальному исходу;
• усугубление течения хронических заболеваний.

Что ж? Осталось лишь, окинув взглядом историю развития жилого строительства домов с вентилируемыми навесными фасадами, подвести итоги.

История процесса

Разумная экономия (а когда она бывает неразумной?) очень часто в истории приводила к катастрофическим последствиям. Кардинальный сдвиг строительной стратегии на рынке отечественного жилья произошел сразу после начала кризиса в период 2009-2011 г.г. До этого момента технология строительства объектов с вентилируемыми фасадами полностью захватила нежилые сегменты строительной отрасли. После начала кризиса в Москве в состоянии строительства находились офисные комплексы на миллионы квадратных метров. Коммерческие перспективы этих объектов были крайне тяжелыми (!!!).

И тут (совершенно неожиданно…☺) появляется гениальная идея с вводом нового формата застройки – апартаментов. Это нечто среднее между жильем и офисом. Грубо говоря, офис, допускающий жилое использование. Ряд крупных застройщиков был спасен от неминуемого банкротства… Здорово! Вот только никто не подумал (или не захотел?) о том, что нормативные требования в отношении офисов, не предполагающих постоянное пребывание людей, содержат (содержали!!!) гораздо меньше ограничений, чем для случая жилья с постоянным пребыванием людей.

Направление дальнейшего развития было указано всему рынку! А почему бы не применить аналогичные подходы не только к апартаментам, но и к жилью?!!

Дальнейший путь каждый из застройщиков прокладывал по-своему. И вот, сегодняшние жилые корпуса ничем не отличаются (разве что инженерное оборудование победнее и попроще) от офисов В-класса 2000-х годов. Естественное стремление к улучшению экономических показателей проектов, захватившие умы застройщиков, привело к не менее естественным последствиям, массово перекладываемым на будущих жителЕй объектов с вентилируемыми фасадами. Эти объекты олицетворяют современные прогрессивные тенденции отечественной строительной и проектной мысли, не совпадающие, однако, с мировыми тенденциями.

Итог

10-15 лет массового применения не делают строительный материал традиционным, тем более безопасным, так как не позволяют накопиться критической массе негативной статистики, достаточной для отказа от него или ограничения сферы его применения.

Современные жилые дома с вентфасадами несут высокий потенциал комплексного негативного воздействия на здоровье их жителей, реализуемый при наличии условий, описанных в статье.

Рекомендации

Было бы совершенно неправильно оставить читателя в беде открытого ему нового понимания действительности, не предложив в качестве ответа на вопрос «Что делать?» некоторых вариантов разумных действий:

1. Тщательно и взвешенно подходить к вопросу качества приобретаемого жилья, понимая, что жилые объекты, описанные в данной статье, составляют не менее 90% рынка новостроек Москвы. Отдавать предпочтение объектам, построенным с максимальным применением традиционных технологий и материалов.
2. Объекты, построенные по технологии, применяемой для строительства офисных зданий (вентфасады, массовое использование минераловатных утеплителей в комбинации с пенобетоном) по возможности вообще исключить из рассмотрения. Если же акт покупки уже состоялся, рассмотреть имеющуюся в текущем моменте возможность продать или обменять на что-то более традиционное.
3. Ну, а если уж «попали» в такой дом, примите меры:

• защитные (а в местах контакта с влагой - гидроизолирующие) покрытия следует наносить на все поверхности, даже перед поклейкой обоев; это удорожает ремонт, но сохраняет здоровье;
• регулярное проветривание помещений – окна/форточки лучше держать открытыми максимальное время; при закрытых окнах использовать устройства, очищающие воздух от паров и пыли – ионизаторы, озонаторы, фильтры (например, воздухоочистительные приборы с НЕРА—фильтром (High Efficiency Particulate Air), задерживающие мелкодисперсные частицы от 0,1-0,3 мкм);
• не пренебрегать регулярной влажной уборкой, своевременно обрабатывая места появления плесневых грибов фунгицидными средствами; пылесос желательно иметь тот, в котором применен аквафильтр.

Ситуация, описанная в статье, уже зашла слишком далеко. Она затягивает все большее и большее количество застройщиков. Представляется, что остановить этот вал сумасшествия сможет только позиция рядового потребителя продукции строительной отрасли, предельно взвешенно подходящего к потребительским свойствам покупаемого жилья. В этом - твоя Сила, Читатель!!!

Тема реновации уже достаточно давно перестала будоражить общественное сознание, став обыденностью города, не требующей ее дальнейшего обсуждения. Имею собственный взгляд на данный вопрос, построенный на практическом опыте девелопмента в Москве на протяжении последних 20 лет. Он не касается очевидных групповых интересов, которые активно толкают реализацию этой темы, и лежит в плоскости чисто технической и экономической. Поэтому, учитывая тот факт, что мне до сего времени не довелось столкнуться с точкой зрения на данную проблему, схожей с моей собственной, решил ее изложить.

Сначала немного истории, а именно, результатов реализации Программы сноса пятиэтажек Ю.М. Лужкова. В программу было включено 1.722 дома. Плановый срок реализации программы составлял 12 лет – с 1999 по 2010 г. г. Фактический срок реализации (не считая остатки программы из нескольких десятков домов, не расселенных на начало 2017 г.) составил 18 лет. Программа в большей части была реализована силами и за счет привлеченных инвесторов. Это было непросто, учитывая то количество глобальных событий, которыми были насыщены эти годы. Но, в целом, не фиксируясь на сроках, превышенных в полтора раза, можно сказать, что программа выполнена успешно. Стоит, однако, заметить, что ее успешной реализации существенно поспособствовали 2 крайне важных позитивных фактора:

• 20 лет назад Москва была менее плотно застроена, чем в настоящее время, что давало возможность легко подбирать земельные участки для стартовых корпусов, а также прирезать дополнительные земли к территориям, занятым пятиэтажками и запланированным под новое строительство;
• долларовая цена 1 м2 московской недвижимости в десятилетний период с 1999 г. до 2008 увеличилась более, чем в 4 раза.

Учитывая, что я имел возможность наблюдать процесс реализации программы изнутри, выполняя функции застройщика, могу оценить вклад указанных 2 факторов в успех программы на уровне 75-80%.

Что же предлагается Программой реновации? Отселение за 10-15 лет не менее, чем 5.200 домов. То есть, срок плановый реализации такой же, как в программе Лужкова, но при этом объемы программы увеличились ровно в 3 раза. Особо подчеркнем, что два упомянутых выше позитивных фактора в Москве 2017 года отсутствуют совершенно, то есть полностью. В этой связи можно смело утверждать, что Правительство Москвы поставило перед собой амбициозную задачу, сложность реализации которой в разы, а, возможно, и на порядки превосходит памятный москвичам «подвиг Ю.М. Лужкова».

После того, как крупными мазками обрисована «поляна» для реализации новой программы, есть смысл рассмотреть ее финансово-экономическую составляющую, обращаясь при необходимости к характерным показателям успешного лужковского прецедента.

Затратная часть бюджета Москвы на период 2017-2019 г. г. планируется на уровне 1,8 трлн. руб. При этом, стоимость Программы реновации по усредненной оценке экспертов и московских чиновников прогнозируется в размере 3,5 трлн. То есть, в течение последующих 10-15 лет Правительство Москвы должно будет ежегодно находить в городском кошельке «лишних» (или дополнительных) 300 млрд. руб.

Сказать в такой ситуации, что программа будет испытывать серьезные проблемы с финансированием – ни сказать ничего… Можно назвать 3 реальных источника финансирования программы - бюджет федеральный и/или московский, заемные средства, средства привлеченных инвесторов. Очевидно, учитывая текущее состояние и перспективы экономики как глобальной, так и российской, что возможности 1-го источника предельно ограниченны. Что касается 2-го и 3-го источников, то здесь, взаимодействуя с займодателями и инвесторами, придется говорить о проектной эффективности программы и ее отдельных составляющих.

И именно с этого момента начинается самое интересное…

Реализация программы 1999 года позволила Правительству Москвы к середине 2000-х сформировать богатую статистику, которую характеризовал главный показатель программы сноса – повышающий коэффициент, отражающий превышение площади квартир, предоставленных для отселения над площадью отселяемых квартир. Он равнялся 1,57. Показатель официальный, так как использовался в проектной оценке для целей начисления инвесторам компенсационных платежей городу. Но не публичный. Автор данной статьи узнал о нем в силу тогдашнего тесного взаимодействия с представителями экономического блока Правительства Москвы на предмет «утрясания» показателей эффективности проектов квартальной застройки. Итоговый показатель по лужковской программы к моменту ее завершения оценивается до 2,2. Для справки - в Программу реновации заложен коэффициент 1,3. Такой подход, безусловно, можно назвать очень смелым, но не очень продуманным и нереализуемым на практике.

История долевого взаимодействия с Правительством Москвы в рамках инвестиционных договоров на новое строительство (существовавшая в Москве до перехода на компенсационные платежи – знаменитое Постановление правительства Москвы N 698-ПП от 19.08.2003), определила к началу 2000-х, в качестве некоторого стандарта, 30-процентную долю Москвы в проектах строительства жилья эконом-класса. Для престижных районов и точечных объектов она могла повышаться до 40-50%, а для квартальных застроек ближе к МКАД могла понижаться до 20-25%. Эта доля в течение длительного периода определялась порогом эффективности проектов, ещё в принципе устраивающей инвесторов.

Для целей производства несложной калькуляции возьмем 30%-ю долю, «как бы» отдаваемую городу и сегодня. Конечно же, современная структура финансового взаимодействия с городом существенно отлична от той, что имела место 10-15 лет. Однако наблюдаемые суть и качество этого взаимодействия позволяют с определенной уверенностью говорить о том, что его стоимость (формируемая в основном превентивными и более или менее официальными платежами) по-прежнему эквивалентна указанной доле.

Итак, приступим!

Мы имеем 5-этажное жилое строение, запланированное под снос (или группу строений), расположенное внутри плотной городской застройки. Для того, что бы отселить его требуется предоставить жителям новое жилье с повышающим коэффициентом не менее, чем 1,57. Таким образом, площадь под отселение, будучи, сосредоточена в имеющемся пятне застройки, расширить которое, не позволяет «окружающая действительность» составит строение высотой 5 * 1,57 = 7,85 этажа. В приложении к отдельному корпусу данная выкладка выглядит странно… Но, если учесть, что абсолютно большая часть отселений внутри Программы реновации будет происходить в корпуса, расположенные в том же районе (обещано мэром!), построенные на месте ранее снесенных пятиэтажек, относящихся к этой же программе, то подход можно считать верным.

В среднерыночном проекте эконом-класса результат, полученный выше, - площадь под отселение, размещаемая на 7,85 этажа, - является дополнительной нагрузкой на инвестора и должна («по жизни») соответствовать 30%-ной стандартной доле потерь инвестора, определенной выше. Таким образом, мы можем получить значение средней этажности корпусов, необходимых к строительству в рамках программы реновации. 7,85 / 30% * 100% = 26,17 этажа. Для дорогих районов итоговая этажность будет снижаться – что бы «отбить» строительство 7,85 этажей под отселение здесь достаточно построить меньшее количество коммерческих этажей. Но для бюджетного района, особенно, если этот район окажется за пределами МКАД, требуемая этажность может оказаться заметно больше расчетной.

Тем не менее, это еще не окончательный результат. Расчет не учитывает еще 3 фактора, толкающих среднюю этажность вверх:

• ужесточение градостроительных норм при повышении этажности жилого строения; корпуса с повышенной этажностью невозможно поставить на том же расстоянии друг от друга и от соседних строений, как было в случае с 5-этажками; в силу действующих ограничений придется уменьшить пятно застройки, что, при необходимости сохранения площади нового здания, приведет к необходимости … ещё больше увеличить его этажность;
• необходимость размещения нормативного количества машиномест, предназначенных для жильцов высотного жилого дома; в 5-этажке было достаточно возведения наземных парковочных мест возле дома, а в новом здании придется возводить многоуровневый наземный (если найдется земля, которой итак не хватает под основные жилые корпуса) или подземный паркинг, что существенно увеличит затраты, которые лягут на коммерческую часть вновь возводимых корпусов;
• необходимость массового возведения нормативной социальной и инженерной инфраструктуры также ведет к дополнительным затратам.

Таким образом, элементарная логика и арифметика (древнейшие области науки!), приводят нас к выводу о том, что Программа реновации, реализуемая в заявленном Правительством Москвы формате, становится актуальной при этажности нового строительства не менее 30-35 этажей. То есть речь следует вести о появлении в Москве (и уже не важно где – внутри или вне МКАД) районов массовой жилой застройки с этажностью от 30-35 этажей.

Итак, ВЫВОДЫ:

1. Программа реновации требует существенно более высокой интенсивности проведения работ (в 3 раза больший объем при в 1,5 меньших сроках), чем требовалось для программы Лужкова.
2. Программа непременно столкнется со значительными сложностями по организации финансирования.
3. Программа реновации будет реализовываться в гораздо более тяжелых условиях, чем лужковская программа при полном отсутствии поддерживающих факторов (земли свободной нет, рублевая цена на московскую недвижимость упала за период ноябрь 2014 – ноябрь 2017 на 14% и расти не собирается).
4. Программа реновации потребует создания в московском регионе (город и прилегающий пригород) районов массовой застройки с этажностью возводимых жилых корпусов не менее 30-35 этажей. Масштаб сопутствующих проблем при таком развитии событий трудно прогнозировать, но, очевидно, что он будет дрейфовать в политическую плоскость.
5. Реализуемость программы можно существенно улучшить, если со временем резко ужесточить условия отселения. Но вероятность наступления резких «политических последствий» окажется значительно выше, чем в выводе 4.

Из этой непростой ситуации есть сам собой напрашивающийся выход – сократить масштаб проблемы, произведя выборочную реновацию. Так сказать, «выковырять из булки изюм», оставшийся после Ю.М.Лужкова.

Невольно вспоминается история про Ходжу Насреддина, в которой герой пообещал местному визирю научить собственного осла разговаривать через пять лет. На вопрос перепуганных свидетелей этого обещания о том, как же Насреддин сможет достичь такого результата, он ответил, что ничем не рискует, так как к моменту отчета кто-то из троих участников непременно умрет – визирь, осел или сам хитрый Ходжа…

ПРОГНОЗ

Можно с уверенностью утверждать, что Программа реновации в течение ближайших 10 лет будет реализована в пределах не более 5-10% от ее изначально запланированного объема.

В представленной презентации изложено актуальное видение автора относительно основных подходов к проблеме повышения эффективности инвестиционно-строительных проектов. Структура изложения существенно отличается от той, что была применена в книге «Эффективный девелопмент», и является «выжимкой» из содержания планируемой к изданию новой книги. Материалы презентации отражают результаты взаимодействия автора с рядом российских инвестиционно-строительных компаний в течение последних лет.

Скачать презентацию

В конце прошлого 2016 года в НК РФ были внесены очередные масштабные корректировки. Одно из нововведений обратило на себя внимание очевидными последствиями для многих инвестиционно-строительных компаний. Касается оно процедуры формирования налоговой базы для начисления налога на прибыль организаций. Вот оно (желающие могут обратиться к оригиналу - ФЗ № 401-ФЗ 30.11.2016 г.):

«...

2. Налогоплательщик вправе перенести на текущий отчетный (налоговый) период сумму убытков, полученных в предыдущих налоговых периодах, с учетом ограничения, установленного пунктом 2.1 настоящей статьи.
В аналогичном порядке убыток, не перенесенный на ближайший следующий год, может быть перенесен целиком или частично на следующие годы.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2016 N 401-ФЗ)

2.1. В отчетные (налоговые) периоды с 1 января 2017 года по 31 декабря 2020 года налоговая база по налогу за текущий отчетный (налоговый) период, исчисленная в соответствии со статьей 274 настоящего Кодекса (за исключением налоговой базы, к которой применяются налоговые ставки, установленные пунктами 1.2, 1.5, 1.5-1, 1.7, 1.8, 1.10 статьи 284 и пунктами 6 и 7 статьи 288.1 настоящего Кодекса), не может быть уменьшена на сумму убытков, полученных в предыдущих налоговых периодах, более чем на 50 процентов.
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 30.11.2016 N 401-ФЗ)»
ст. 283, "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 28.12.2016)

Вроде бы ничего особенного, если сильно не присматриваться к деталям. Наверно это изменение так и оставалось бы источником тревоги не идентифицированного масштаба. Но, в начале 2017 года некий застройщик обратился с просьбой объяснить ему последствия указанного нововведения для деятельности его компании. Это была счастливая возможность, так как она позволила осознать реальный масштаб возникшей проблемы, неоцененный ранее по достоинству…

Для решения поставленной задачи была подготовлена простенькая финансовая модель, описание которой излагается ниже. Результаты оказались достаточно неожиданными и тяжелыми. Впрочем, читающему предлагается их оценить самостоятельно.

Финансовое моделирование потока выплат по налогу на прибыль было произведено для инвестиционно-строительного проекта, реализуемого со следующими упрощенными показателями:

1. Затраты проекта – 5 млрд.руб. - осуществляются равными долями в периоде 2013-2016 г.г.
2. Выручка проекта – 7,5 млрд.руб. - формируется в период 2015-2019 г.г. в соотношении 0,5 / 1,0 / 2,0 / 2,0 / 1,5 млрд.руб.

Обращает на себя внимание существенное растяжение по времени базы для начисления налога и, как следствие, существенный сдвиг налоговых платежей в более ранние временные периоды. Детали картины могут, безусловно, изменяться от проекта к проекту. Но, общая тенденция на ближайшие 4 года понятна!

Выводы:

Для рассмотренного проекта интересующая нас корректировка НК РФ приводит к следующим последствиям:

1. Застройщик вынужден осуществлять опережающие выплаты по налогу на прибыль, сумма которых составляет 350 млн.руб.
2. Сумма налоговых платежей, произведенных в период развития проекта, возрастает на 100 млн.руб. (с 500 до 600 млн.руб.).
3. Излишние платежи по налогу на прибыль могут быть предъявлены к возврату в 2021 г. либо компенсированы путем списания непокрытых убытков проекта, начиная с 1 кв. 2021 г.
4. Опережающие выплаты налогов в размере 350 млн.руб. Застройщик может «культурно» устранить осуществлением затрат в размере 1,75 млрд.руб., производимых в период 2 кв. 2017 - 4 кв. 2018 (старт нового проекта в кризис?..) в графике, совпадающем с выручкой рассматриваемого проекта.

Ну вот, мы (как Россия, так и весь мир) и пришли к той точке истории, которая «просвечивала» и читалась на протяжении последнего десятилетия… Финансовая модель современного развития, заложенная еще во второй половине прошлого века, очень близка к своему бесславному концу. Уходит в историю не только эта модель, но также тот образ жизни и труда, которые она поддерживала (через кредитную накачку спроса). Процесс ее крушения не может не отразиться на состоянии отечественной экономики. Это печалит и радует одновременно…

Печалит в связи с тем, что нас (российский инвестиционно-строительный рынок в т.ч.) ждут значительные потери. От них уже нельзя застраховаться или спрятаться. Все возможное для того, что бы они гарантированно произошли, было сделано годы и даже десятилетия назад. С нынешними следствиями необходимо было бороться, формируя для них тогда, в 2000-х, иные причины.

В силу индивидуальных производственных и консалтерских обстоятельств Автора, он в последние годы лишь дополнительно утвердился в тех тревожных выводах относительно необратимости ожидающих нас потрясений, которые первично сделал в 2010-2011 г.г. при создании и подготовке к печати книги «Эффективный девелопмент». Это была первая фаза – фаза понимания и осознания. В настоящее время мы наблюдаем фазу вторую, когда тревожные ожидания воплощаются в окружающую нас действительность. Это видно по нарастающему напрягу внутри всех без исключения компаний рынка, об уровне и качестве которого Ты, читатель, знаешь не понаслышке. Такую же природу имеют и кончины ряда компаний посредством банкротств (проходящих как в режиме де-юре, так и де-факто) или же поглощений другими компаниями. Теми, которые по стечению причин и обстоятельств разного рода оказались более живыми, чем их «подопечные». Но то ли еще ждет нас в ближайшие год-два!!?

С другой стороны, есть чему радоваться! Так как любой кризис, а этот в особенности, дает шансы на позитивные изменения. Дальше-то все равно уже некуда! Если ты, уважаемый читатель, с этим утверждением не согласен, то мы с тобой либо живем на разных планетах, либо ты представляешь собой то редкое и счастливое исключение, что подтверждает общее печальное правило. Кризис позволяет от тяжелой болезни перейти к выздоровлению. В этой связи правильно сейчас будет сконцентрироваться на возможностях, потенциал которых несут будущие события. Это позволит перетерпеть разворачивающийся ужас. Представляется, что основные события по трансформации инвестиционно-строительного рынка еще только начинаются и ждут нас в ближайшие год-полтора (до конца 2017 г. - начала 2018 г.).

Ну и, конечно же, не стоит терять драгоценное время, которого уже не осталось, на что-либо иное кроме собственной эффективности, как индивидуальной, так и корпоративной. Теперь без этого – никуда!!!

Путь опережающего увеличения объемов – это прошлое, это тупик! Если Вы хотите, как минимум, сохранить вашу компанию, а, как максимум, сохранить ее положение на рынке повышайте ее эффективность. Здесь под эффективностью понимается не применение «эффективных» регламентов, «побуждающих» KPI или «новых» управленческих технологий. Речь следует вести о единственном ресурсе, который практически нигде не используется в полную силу, но который, при грамотном обращении с ним, может изменить все - о силе коллективных согласованных действий трудового коллектива. Эта сила, и только она, в состоянии преобразовать любую компанию и родить новое качество достигаемых компанией результатов. И сейчас именно то время!

Давно, что называется, «руки чесались» изложить отношение к современному российскому проектированию, а также описать его текущее состояние. И вот момент настал – чаша терпения, видимо, переполнилась…

Впервые пришлось взаимодействовать с проектными организациями в конце 90-х годов прошлого века. Основное чувство, которое испытывал тогда при общении с проектировщиками было уважение перед их квалификацией (а может собственного опыта было не достаточно…). За прошедший период многое изменилось. Личный опыт обогатился многочисленными и разноплановыми контактами с компаниями, размер трудовых коллективов которых находился в интервале от в 3-4 человек до сотен штатных сотрудников у проектных институтов. Таким образом, в настоящий момент у автора имеется почти 20-летняя ретроспектива, выявляющая определенные тенденции этого важнейшего из тех видов деятельности, что формируют инвестиционно-строительный процесс и его результаты.

В книге «Эффективный девелопмент» о качестве проектирования и его определяющем влиянии на результаты реализации инвестиционно-строительного процесса сказано лишь вкратце. Восполним этот пробел – процесс проектирования заслуживает того. Ведь по степени влияния на эффективность проекта он ничуть не уступает таким базовым процессам, как оценка и ценообразование.

Сначала об истории вопроса, точнее об очевидных тенденциях развития рынка проектных работ, сформировавшихся за последние десятилетия. Нельзя определить некую переломную точку, от которой начался этот хаос - перестройка, события 91-93 г.г., кризис 98 г. или что-то еще. Скорее всего, будет правильно говорить о постепенной деградации проектного дела на протяжении нескольких десятилетий. Если в начале 90-х на рынке присутствовали в основном проектные институты и специализированные проектные организации, часто работавшие по старинке и оторванные в той или иной степени от технического прогресса (что, тем не менее, учитывая огромный практический опыт специалистов, не мешало им выдавать качественные проектные решения), то постепенно их стали теснить коммерческие проектные организации, которые быстро определили для себя самые выгодные локализации на рынке. Главной причиной их лавинообразного возникновения, безусловно, была «тяга к прекрасному» - к хорошим деньгам. Массовое зарождение новых проектных организаций привело к двум основным следствиям:

• сформировался значительный разрыв в уровне доходов специалистов-проектировщиков, что естественным образом (за редкими исключениями) вызвало массовый отток специалистов в направление вновь возникающих коммерческих проектных компаний;

• произошла значительная сегментация рынка – крупные и от того не очень поворотливые компании (сотни сотрудников) стали уступать рынок массе мелких и шустрых контор со штатным составом не более 10-20 человек; огромный объем работ стал передаваться на аутсорсинг.

Рынок проектных услуг активно трансформировался, последствия этих трансформаций стали явными в 2000-х годах...

А если к указанным трансформациям добавить параллельный процесс явно выраженной деградации заказчиков (красивые бумаги и цифры вместо реальной экономики и живой стройки), под которыми работали «обмельчавшие» проектные конторы, то чему же тут удивляться?!! Хорошо, что описанный выше процесс пришел-таки к некоторому равновесному состоянию. И в результате остались еще отдельные конторы, которые худо-бедно могут выполнять функции генпроектировщиков, не слишком пренебрегая при этом учетом действующих норм при проектировании, и обладающие навыками сопровождения своих проектов авторским надзором до их ввода в эксплуатацию.

Но качество!!!... То качество, которое, как было сказано выше, кардинально влияет на весь последующий ход развития проекта. Здесь имеются следующие характерные проблемы:

1. Проектная документация стадии П часто похожа на известное письмо из мультфильма «Трое из Простоквашино» - результат участия аутсорсеров, состав которых может меняться от объекта к объекту. Плохая совместимость проектных разделов, а также «дыры» в составе необходимых проектных материалов, становятся особенно заметными при прохождении государственной экспертизы. Не путать с коммерческой экспертизой! (Это, как говорят в Одессе, две больших разницы!). Но настоящая жуть начинается при производстве работ в соответствии с принятыми проектными решениями - ни одна экспертиза не способна полностью вычистить ту «помойку», которую, видимо, в силу привычки принято иногда называть проектной документацией.

2. Аутсорсинг, тем более в таком процессе, как разработка проектно-сметной документации, требует исключительно высокой квалификации генпроектировщика при координации действий субпроектировщиков. Координацией занимается главный инженер проекта (ГИП – это своего рода руководитель проекта по разработке проекта). О случаях участия в проекте номинального ГИПа или о его отсутствии говорить здесь вообще нет смысла… Квалификация современных ГИПов, как правило, сильно не соответствует масштабу и сложности тех задач, которые на них возлагаются. Счастье, если заказчик может подставить свое крепкое плечо. А если заказчик такой же как ГИП?...

3. Принятые в ПД проектные решения часто опираются на недействующие нормативные документы или, наоборот, не учитывают обязательные предписания действующих нормативов. Эта беда не сильно отражается на строительном процессе. Но эксперты государственной экспертизы могут превратить процесс получения положительного заключения в настоящий многосерийный триллер. 2-3 захода в экспертизу легко дадут заказчику нечаянных развлечений месяцев на 10-12. Стоит потратить время и зайти на сайт ФАУ «Главгосэкспертизы России» и посмотреть ежегодный отчет. А ведь с федеральным бюджетом (и, как следствие, с федеральной экспертизой) работают не последние на рынке компании…

4. Счастье, если проектная организация адекватно смотрит на качество своей работы и готова исправлять свои же «косяки». Но это счастье такое редкое… Привычней «бодаться» с заказчиком, по любой ситуации пытаясь доказать свою полную невиновность, а также то, что белое – это черное и наоборот. Эту бы энергию да в мирных целях!..

5. 11 раздел ПД… Лучше бы они не брались за эту работу! Никогда!!! Сметный раздел – это апофеоз участия сторонних специалистов в проектировании. Выполняется он в абсолютном большинстве случаев урывками в вечерне-ночное время или по выходным внешними специалистами, как правило, сотрудниками инвестиционных или строительных компаний, находящимися от текущей производственной перегрузки в состоянии «творческого угара». О каком качестве смет здесь можно говорить, тем более с учетом информации изложенной выше в п.п.1, 2, 3?! (Исключение – крупные проектные компании, качество подготовки ССР у которых, пусть и разработанного собственными силами, тем не менее, не всегда можно назвать удовлетворительным). Если вас не интересует адекватный ССР – обращайтесь к таким проектным компаниям. Если все же вам не безразлично понимание реальной стоимости строительства – займитесь этим вопросом самостоятельно.

6. Рабочая документация. Понятно, что создание рабочки, в которой были бы без ошибок отражены мельчайшие проектные детали, является идеальной задачей. В реальной же жизни из рабочей документации всегда выпадают некоторые элементы (в ведомостях не учтены специфические объемы работ, спецификации являются не полными, не разрисованы некоторые узлы, не описаны технологии некоторых работ и проч.), а также закрадываются ошибки (в основном, как это ни странно, арифметические…). Для устранения этих неточностей у любого вменяемого заказчика имеется резерв средств на непредвиденные расходы, а также возможность исправить проблемы при осуществлении проектировщиком авторского надзора. НО!!! Приходится сталкиваться с тем, что количество косяков в РД дает резкое изменение качества проекта – обсчитать стройку в «единичках» нельзя, а сама стройка становится похожа на бег с препятствиями. А может это уже и не бег, а, например, паркур… После подобной работы по такой РД хочется организовать ее подготовку силами специалистов собственной компании. Однако, это не всегда возможно и не так просто. Как минимум стоит собственными силами тщательно проверять и перепроверять проектные объемы – это даст возможность избежать многих неожиданностей.

7. Авторский надзор. «А зачем нам авторский надзор? Журнал авторского надзора мы можем заполнить к моменту оформления Акта итоговой проверки и ЗОСа». Эти великовозрастные «дети» (сотрудники заказчика) даже не подозревают, что они уже успели натворить на своем объекте и с чем в будущем, после сдачи объекта, вынужденно столкнется служба эксплуатации.

Вот такая, прямо скажем, безрадостная картина. Наличие редких исключений, а они, безусловно, имеются, не в состоянии изменить ее, а только, через невольное сопоставление, подчеркивает весь трагизм текущего положения дел. Посильное участие в его формировании приняли все участники процесса – как сами проектировщики, так и их заказчики! Навряд ли эта картина сильно изменится к лучшему в ближайшие годы...

Метод выживания в такой среде один – заказчик должен максимально участвовать в процессе проектирования, прикладывая все необходимые усилия и даже более того, чтобы противостоять хаосу, с которым он вынужденно взаимодействует при разработке и сопровождении проекта.

Удачи в этом непростом деле!

Проектирование системы управления не есть вопрос и ответственность будущих исполнителей этой системы (вне зависимости от того, кто они - рядовые сотрудники или топ-менеджеры). Система управления, построенная будущими ее исполнителями, неизбежно окажется перекошенной с точки зрения баланса прав и ответственности для системы в целом, а также, в частности, устойчивым иерархическим дисбалансом между правами, «утекающими» вверх, и ответственность, «падающей» вниз. В этой связи можно сделать единственный разумный вывод – формирование системы управления в компании должно являться важнейшим делом и персональной ответственностью хозяев компании. Если собственник лично занимается вопросами формирования или оптимизации управления в компании он имеет шанс создать рабочий механизм, реализующий его стратегические цели. Если он не имеет возможностей или желания прикладывать усилия в данном направлении, то компания будет стремиться к определенным целям… Но, скорее всего, они не будут целями собственника.

Плохо спроектированная, невнятная или, наоборот, чрезмерно зарегламентированная (привет паутине из десятков регламентов и подробнейших должностных обязанностей, а также KPI, отражающим выполнение бестолковых задач) система управления, разработанная управленцами для самих себя, не может не привести к размыванию ответственности за конечный результат. Ответственность за результат заменяется в таких случаях ответственностью за правильное выполнение набора дурацких (а часто фантастически дурацких, противоречащих опыту и логике развития рынка) правил.

Невнятная система управления включает в себя значительные «белые пятна», характеризующиеся большей или меньшей степенью отсутствия ответственности. Собственник же при этом удивляется, почему в его конторе не тырят только совсем ленивые или умственно отсталые… Для зарегламентированной системы управления характерно неубиваемое стремление сотрудников по любому поводу «сверяться» с мнением начальства - кто же, пребывая в здравом уме и трезвой памяти, будет читать эти многотомники регламентов. Попытки исправить все эти «косяки» более или менее регулярным вмешательством сверху полностью блокируют привычный трудовой процесс, либо ограничиваются принятием отдельных решений, сохраняющих в конце концов привычное всем участникам процесса управления status quo.

Многим из нас родители в детстве говорили: «Сделал уроки и занимайся, чем хочешь!». И всегда имелся выбор – выполнить тяжелую обязанность сразу по факту ее возникновения и затем оторваться по-полной или же долго мучиться весь день от чувства невыполненного долга в ожидании вечернего нагоняя. Ментальная очевидность выбора, как правило, побеждалась эмоциональным стремлением к быстрым удовольствиям… Достаточно странно обнаруживать этот детский подход у массы взрослых и серьезных людей. А, ведь всего-то, надо потратить некоторое время в самом начале процесса, отстроив его в интересах компании, а не позволять пришедшим варягам затачивать его под себя.

За время, прошедшее с момента издания книги «Эффективный девелопмент», многое изменилось. Касается это как состояния окружающей действительности (бизнес-среды), так и определенных трансформаций в уровне и деталях понимания автором процессов, происходящих в отечественном девелопменте.

Новый уровень понимания текущих проблем и перспектив развития инвестиционно-строительного рынка явился следствием, во-первых, консультационной деятельности, активно проводимой автором, начиная с 2013 г., как в Москве, так и в регионах России и предоставляющей полноценную статистику реального состояния этого рынка, а, во-вторых, обогащения личного опыта автора новыми видами практической деятельности по развитию недвижимости.

Изменившееся качество понимания требует иных подходов в изложении информации, представленной в книге «Эффективный девелопмент», хотя сама эта информация не утратила и, видимо, не утратит в ближайшие годы своей актуальности.

Данный раздел сайта содержит новые мысли Автора относительно состояния и перспектив развития отечественного девелопмента, предваряющие публикацию его следующей книги по девелопменту.