5.1. Монолит или «типовуха»

Кажется, что проблема выбора между типовым и индивидуальным строительством стара как мир – настолько часто приходится с ней сталкиваться. Она беспокоит каждого первого инвестора, планирующего, например, развивать объекты квартальной жилой застройки. Беспокойство формализуется в виде огромного разнообразия идей собственного производства, слухов, гуляющих по рынку, чрезмерно настойчивых посредников, поясняющих чудодейственные свойства навязываемых инвестору подходов к развитию проектов. Наконец, это предложения от компаний-владельцев производственных мощностей, изготавливающих комплекты типовых домов. Особенно активно этот процесс протекает в последние несколько кризисных лет. И очевидно почему – рынок «съеживается», а постоянные издержки по поддержанию производственных мощностей остаются на прежнем уровне, провоцируя повышенную активность компаний-владельцев.

Для того, чтобы выяснить, на чем базируется проблема выбора, рассматриваемая в настоящей главе, обратимся для начала к иллюстрации в Главе «Ценообразование», поясняющей зависимость стоимости строительства от глубины интеграции процесса строительства. Мы можем легко заметить, что минимальная и максимальная цены строительства одного и того же объекта могут различаться в 2 раза (и даже более!). В зависимости от того, какую организационную форму (степень интеграции) выбрала инвестиционно-строительная компания, стоимость строительства монолитного жилого дома класса «эконом» или «комфорт» на момент написания данной главы (2011 г.) находилась в интервале от 700-800 $ до 1400-1600 $ за 1 кв.м. общей площади (строительная площадь, замеренная по внутреннему периметру внешних стен). Типовые же комплекты с монтажом, обладающие сопоставимым качеством, при этом предлагались по цене 1.100-1.200 $.

Дорого это или нет по сравнению с монолитом? Содержание ответа зависит от того, к какой компании мы обратились с подобным вопросом. Если компания осуществляет генеральный подряд собственными или привлеченными силами (варианты 3, 4 в Главе «Ценообразование»), то конечно типовая застройка оказывается намного дороже монолитной. Если же компания работает с внешним заказчиком (вариант 1), то предложение по «типовухе» может показаться подарком судьбы. Во всех же остальных случаях (внутренний заказчик, вариант 2), а таких случаев на рынке большинство, и возникает описанная выше проблема выбора. Результат сравнения зависит исключительно от уровня компетенции компании. Таким образом, получаем следующий вывод.

Вывод 1

Совершенно очевидно, что результат сравнения себестоимости строительства монолитного и типового жилья зависит в исключительной степени от уровня компетенции (или, что то же самое, глубины интеграции строительного процесса) инвестора-застройщика. Чем указанная компетенция ниже и чем выше соответствующая себестоимость строительства монолита, тем привлекательней становятся предложения по типовой застройке.

Кроме того, полезно обратиться к иллюстрации в Главе «Технология расчета сметной стоимости строительства на разных этапах развития девелоперских проектов», поясняющей процедуру формирования стоимости строительства объекта или группы функционально связанных объектов (например, в случае квартальной застройки). Отметим, что процесс приведения стоимостных моделей 2-х сторон к общему знаменателю чрезвычайно сложен и требует значительного времени и усилий. Тем более, что содержание необходимых манипуляций по монолитной и типовой застройке земельного участка отличается кардинально.

Тем не менее, сравнительные аналитические расчеты такого рода существуют… При сравнении по 2 Главе ССР («Основной объект строительства») монолитный корпус класса «Эконом», имеющий конструкцию с несущими внутренними стенами, аналогичную типовым корпусам, дает себестоимость на уровне 80-90% от себестоимости застройки типовым комплектом (вариации %-в от себестоимости зависят от модификации и конструкции типового комплекта). При этом себестоимость строительства несущих и ограждающих конструкций (самой «коробочки»), «не разбавленная» затратами на работы, относящимися к прочим главам ССР, составляет 70-80% от себестоимости типового комплекта.

Заметим, однако, что:

  • понятие себестоимости в отношении монолитного строительства подразумевает естественно, что инвестор-застройщик осуществляет генеральный подряд собственными или привлеченными силами;
  • понятие себестоимости в отношении типового строительства включает в себя нормативную прибыль поставщика.

Вывод 2

Расчетная себестоимость строительства монолитного жилого дома класса «Эконом» заметно ниже себестоимости строительства типового жилого дома, имеющего аналогичное качество и аналогичные объемные показатели, предлагаемого внешним поставщиком-изготовителем.

Наконец, попробуем обратиться к вопросу, вынесенному в название настоящей главы, рассмотрев его с позиции здравого смысла. Приведем ниже основные аргументы сторонников типовой застройки, попробовав, пользуясь элементарной логикой и открытой информацией, сформулировать соответствующие контраргументы.

Аргументы
«За»
«Против»
1.
Детали типового комплекта производятся на заводском оборудовании, поэтому их качество выше, а стоимость ниже, чем в том случае, если бы мы их изготавливали на строительной площадке.

Значительные издержки завода (в особенности при недозагрузке в кризис) ложатся на себестоимость производимого комплекта. Транспортные издержки для готовых деталей существенно превышают издержки по доставке сырья, доставляемого на площадку при монолитном строительстве. Качество типовых комплектов – без комментариев!!! Да и какой инвестор, будучи в здравом уме, будет дублировать типовой комплект, изготавливая его на строительной площадке.

2.
Комплекты производятся серийно и это существенный резерв снижения их себестоимости.

Этот резерв имеет место при высокой загрузке завода. При падении спроса – это «камень на шее», повышающий себестоимость продукции. Массовое производство обеспечивает рост прибыли владельца завода ЖБИ, а заказчику дает посредственное качество и значительное снижение выручки.

3.
Типовая застройка может быть произведена в значительно более короткие сроки, чем монолитное строительство.

Логика данного аргумента при ближайшем рассмотрении оказывается не столь очевидной. Скорость монтажа типового комплекта конечно выше, чем скорость возведения монолитного корпуса равного объема. Но, в монолите «сидит» не только монтаж, но и изготовление конструкций, производимое на площадке в отличие от «типовухи». Прибавим ко времени монтажа типового комплекта время на его изготовление. Не забудем, что отдельные детали комплекта находятся в разных производственных партиях, каждая из которых формируется под пул заказчиков необходимого объема. Эти партии, в связи с особенностями производства, значительно разнесены по времени. Итоговый выигрыш времени может оказаться значительно скромнее ожидаемого.

Типовая застройка выигрывает, если сопоставить процессы строительства двух отдельно стоящих типового и монолитного корпусов, производимых в чистом поле. Но! Точечная застройка типовыми корпусами уходит в прошлое. К тому же «вписать» типовой корпус в границы участка со сложной конфигурацией (а таких участков большинство) без потери значительных объемов не представляется возможным.

Если говорить о квартальной застройке, то сокращенный срок монтажа отдельного корпуса вообще не является принципиальным, так как скорость такой застройки определяется в большей степени не динамикой возведения корпусов, а состоянием рынка и уровнем спроса.

4.
Застройка с максимально возможной скоростью, которую может дать только «типовуха», крайне выгодна инвестору.

Зачем инвестору возводить дом за 1/2 года, если спрос на рынке диктует, чтобы период строительства составлял 1,5-2 года, и жертвовать при этом качеством и объемами застройки, а следовательно, терять значительную прибыль?.. При этом, получая потенциал быстрой застройки (см. п.3 выше), инвестор попадает в зависимость от изготовителя комплектов, которая может трансформироваться для него в значительные финансовые потери.

5.
Времени на подготовку к началу строительства типового корпуса требуется значительно меньше, чем при застройке монолитом.

Это действительно так. Подготовительный период для типовой застройки сокращается из-за упрощенного проектирования, хотя, что касается разработки ППТ и выпуска ГПЗУ, то он занимает равное количество времени, что для индивидуального строительства, что для типового. Но, что это реально дает инвестору? О точечной застройке мы сказали выше, что возведение типовых комплексов здесь малоприменимо. Что же касается квартальной застройки, то короткая подготовка до начала строительства играет здесь роль только в начале 1-й очереди строительства. Для последующих корпусов, строительство которых наслаивается по времени друг на друга, этот вопрос не актуален, тем более, что при массовой монолитной застройке, обычно используются повторяемые архитектурные и конструктивные решения.

Вывод 3

Аргументы сторонников типовой застройки, имеющие широкое распространение на рынке, не выдерживают критики, построенной на простой логике, и использующей общедоступную информацию.

В завершение главы хочется сформулировать набор последствий, с которыми придется столкнуться инвестору-застройщику при замене монолитной застройки на типовую. Все они приводят в той или иной степени к падению выручки и прибыли проекта (есть правда два исключения, которые мы из соображений объективности и для полноты картины сформулируем ниже):

  1. Качество застройки падает, как на микро- (отдельные квартиры и помещения), так и на макро-уровне (жилые корпуса в целом, территория застройки в целом). Это обусловлено крайней ограниченностью выразительных средств, используемых на этапах проектирования и строительства.
    Кроме того, при типовом строительстве в возведенных корпусах отсутствует набор принципиально важных характеристик, являющихся совершенно естественными при монолитной застройке (подземные паркинги, легкость перепланировок помещений, широкий спектр планировок квартир, возможность установки систем центрального кондиционирования и т.д.).
  2. Существенно сокращается суммарная площадь коммерческих площадей проекта. Происходит это по четырем причинам. Во-первых, этажность при типовой застройке ограничена, что ухудшает процент выхода полезных площадей проекта. Во-вторых, особенностью типовых конструкций жилых домов является более низкий, чем у грамотно спроектированного монолита, коэффициент выхода поэтажной полезной площади. В-третьих, типовые корпуса и секции в большинстве случаев сложно адаптировать к нетиповым конфигурациям застраиваемых участков, что также провоцирует потери. В-четвертых, при ограниченных, в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), плотности застройки и проценте застроенности территорий возведение наземных паркингов вместо подземных приводит к вытеснению коммерческих площадей. Площадь наземного паркинга возводится за счет соответствующего уменьшения коммерческих площадей проекта (см. Главу «Подземный или наземный паркинг»).
    С учетом приведенных выше соображений коммерческая площадь при переходе от монолитной застройки к типовой может упасть до 75 % от той, что могла быть получена при монолитном строительстве. Необходимая прикладная аналитика была произведена автором в 2011 г. в ходе рассмотрения предложений по квартальной застройке типовым жильем в отношении земельных участков в Москве.
  3. Формируется «нездоровая зависимость» от поставщика типовых комплектов. Инвестор-застройщик, принявший решение о развитии своего проекта посредством строительства домов типовых серий, в течение непродолжительного периода времени попадает в крайне высокую зависимость от действий поставщика (если, конечно не имеет существенных рычагов влияния на него). Это с большой вероятностью отражается на качестве развиваемого проекта и цене поставки и монтажа типовых комплектов (стоимости строительства).
  4. При оживлении рынка всегда возникает риск опережающего роста цены изготовления и монтажа типовых комплектов - повышенный спрос рождает повышенную цену предложения.

Обещанные выше 2 исключения, которые делают разумным шаг по использованию типовых проектов в квартальной застройке, описаны ниже:

  1. На рынке имеется дефицит предложения жилья класса «Эконом» в то время, как заводы ЖБИ простаивают, имея минимальную загрузку производственных мощностей. Типовая застройка, в особенности, если она производится одновременно на нескольких земельных участках, позволяет компании ее осуществляющей, монополизировать значительную часть рынка. Понятно, что при этом в жертву приносится значительная потенциальная прибыль от несостоявшейся монолитной застройки - потенциальная энергия расчетной прибыли от монолитной застройки преобразуется в кинетическую энергию реально развиваемых проектов. На московском рынке 2009-2010 г. г. имеется один яркий пример компании такого рода. Но! Даже в отношении удачных исключений продолжают действовать выводы, сделанные в данной главе. Подождем и посмотрим, что будет дальше с этим ярким примером…
  2. У инвестора имеется административный ресурс, достаточный для получения прав на развитие земельных участков, имеющих потенциальные объемы по застройке, заметно превышающие его производственные мощности на несколько лет вперед. Поэтому ему все равно, что строить и как строить. Главное быстро и с минимальным количеством сопутствующих проблем.

Не будем указывать пальцем на инвесторов, описанных в 2 исключениях. Добавим только, что их можно легко пересчитать (для московского региона) на пальцах одной руки. А исключения, как известно, подтверждают общее правило.

Вывод 4

Переход от монолитной застройки к типовой для инвестора, который в состоянии реализовать генеральный подряд собственными или привлеченными силами, чреват масштабными финансовыми потерями и возникновением значительных дополнительных рисков.

Общий вывод

Типовая застройка проигрывает монолиту по всем показателям, если это сравнение делается в отношении инвестора, имеющего квалификацию, достаточную для осуществления генерального подряда собственными или привлеченными силами.