В данной главе мы сознательно не будем рассматривать договор генерального подряда в связи его определенной искусственностью постольку, поскольку:

1. Договор генерального подряда является вариантом подрядного договора, укрупненного до предельно возможного состава и объема работ, выполняемых при строительстве объекта, комфортного для заказчика.
2. Генеральный подрядчик часто, в особенности, когда не выполняет значительный объем работ собственными силами, фактически является посредником между заказчиком и набором подрядчиков, которых он привлекает и контролирует.
3. Договор генерального подряда актуален для инвестора, развивающего собственный проект, только в том случае, когда собственный заказчик не имеет компетенции, достаточной для организации строительного процесса силами необходимого количества внешних подрядчиков. Заказчик, осуществляющий строительство объекта силами привлеченных подрядчиков (генеральный подряд привлеченными силами), должен быть в состоянии сначала адекватно распределить между подрядчиками полный комплекс работ по строительству объекта, а затем управлять и контролировать ход работ на площадке таким образом, чтобы обеспечить своевременную сдачу построенного с надлежащим качеством объекта в эксплуатацию. Естественно, что стоимость строительства при этом должна укладываться в рамки утвержденного бюджета.
4. Инвестирующая группа компаний всегда вынуждена организовывать выполнение ряда работ по строительству объекта собственными силами. Хотя, конечно всегда можно провести указанные работы через генерального подрядчика, позволив ему дополнительно подзаработать на этом.
5. Опытный инвестор-заказчик всегда стремится при развитии проектов обходиться без помощи внешнего генерального подрядчика. Аффилированный генеральный подрядчик может присутствовать в производственной цепочке в целях минимизации рисков – чтобы максимально дистанцировать проектную (владеющую правами по проекту) и инвестирующие компании от процесса строительства. Кроме того наличие собственного генерального подрядчика позволяет многим компаниям осуществлять определенные специфические функции, выпадающие за рамки охвата настоящей книги.

Примечание

Здесь уместно будет сказать о главной ценовой особенности и одновременно недостатке генподрядного договора. В состав такого договора обычно включаются работы, имеющие стоимость не менее 60-70% от общей стоимости строительства. Работы подобного объема проектируются в весьма продолжительном интервале времени. То есть к тому моменту, когда нужно начинать строить, обычно не выполнены полностью не только проектные работы стадии «РД», но часть работ стадии «П». К этому следует добавить, что процедура генподрядного тендера может занять не менее полугода.

Очевидно, что у заказчика имеются 2 варианта действий: выйти на тендер с отсутствующей проектной документацией, наличие которой необходимо для точного определения цены, или ждать когда будет сформирован полный комплект проектной документации стадии «РД» (год или более) и только после этого выходить на тендер. Обычно выбирается первый вариант… и итоговая стоимость выполненных работ зашкаливает выше разумных пределов. Подрядчик не будет заботиться о заказчике, который не в состоянии позаботиться о себе сам.

В итоге заказчик/инвестор «попадает на деньги» дважды. Первый раз, когда решает работать с внешним генеральным подрядчиком и платить ему процент за генподряд. Второй раз и в гораздо большем объеме, когда вынужден запустить генподрядчика в неподготовленный проект. Именно этим фактом определяется разница в стоимости строительства для 3 и 2 вариантов степени интеграции, представленных на схеме в начале Главы «Ценообразование».

Однако, заказчик имеет определенные возможности по минимизации своих потерь - см. следующее приложение в настоящей главе.

В соответствии с договором строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договорный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Заказчик при этом обязуется создать подрядчику необходимые для выполнения работ условия, а затем принять результат выполненных работ и уплатить оговоренную при подписании цену.

Подрядный договор в абсолютном большинстве случаев несет в себе кроме чисто подрядных также признаки других договорных отношений: поставки, имущественного найма, услуг, хранения, транспортировки и т.д., представляя собой одну из самых сложных договорных конструкций, применяемых в бизнесе. Ниже представлен стандартный состав статей подрядного договора, а также список приложений к нему.

• Приложение 1. «Совмещенный график производства работ и финансирования».
• Приложение 2. «Перечень стоимости контракта по видам работ».
• Приложение 3. «Акт передачи строительной площадки».
• Приложение 4. «Акт о передаче Объекта в гарантийную эксплуатацию».
• Приложение 5. «Акт об исполнении обязательств».
• Приложение 6. «Форма рекламационного акта».
• Приложение 7. «Техническое задание».
• Приложение 8. «Накопительная ведомость».
• Приложение 9. «Примерная форма гарантии банка».

Список статей и приложений, перечисленных выше, встречается во всех «нормальных» подрядных договорах. Могут появляться дополнительные статьи, обусловленные спецификой заключаемых договоров. Но! Есть условия договора, о которых нужно упомянуть отдельно. Многолетний и, к сожалению, не всегда позитивный опыт автора со всей однозначностью говорит о том, что особое внимание при подготовке договора следует уделить статьям и приложению, выделенным в тексте жирным шрифтом. Эти разделы регламентируют отношения сторон договора в спорных ситуациях. При условии их наличия в договоре работать будет намного спокойней. А если к тому же ввести в статье «Рассмотрение споров» третью сторону договора - независимого эксперта – можно сэкономить массу времени и денег.

Подготовка зрелого подрядного договора в зависимости от готовности исходных материалов для его разработки может занять от недель до месяцев. При разработке подрядного договора следует придерживаться некоторых простых и логичных правил:

1. Не стоит жалеть времени и сил для подготовки качественного договора. За экономию при подготовке договора заказчику придется заплатить многократными потерями при его реализации.
2. Не стоит заниматься подготовкой подрядного договора, общаясь с подрядчиком в режиме on-line. Тендерные процедуры при их грамотной организации очень способствуют снижению цены подряда (см. Главу «Тендерная политика»).
3. Не стоит бежать впереди паровоза! Если отсутствуют необходимые условия для разработки и подписания договора (например, при отсутствии комплекта рабочей документации, а тем более проектных материалов стадии «П») его подписание обычно приводит заказчика к потере времени и денег.
4. Не стоит приступать к подготовке договора без внятного собственного понимания его цены. Как бы это не было противно, но уважающий себя заказчик обязан уметь самостоятельно рассчитывать сметную стоимость договорных работ, не советуясь с будущими подрядчиками (см. Традиционную ошибку 19 и содержание Глав «Ценообразование», «Технология расчета сметной стоимости строительства на разных этапах развития девелоперских проектов», «Тендерная политика»).

Примечание

В практике случается, что на тендер выносится договор, цена которого не может быть однозначно и с требуемой точностью сформирована по объективным причинам, например в связи с отсутствием части проектной или рабочей документации. В подобной ситуации возникает 2 вопроса, которые были сформулированы в начале Главы «Тендерная политика» в качестве цели реализации эффективной тендерной политики, и ожидали своей очереди для ответа до настоящего момента:

1. Как выбрать оптимального с точки зрения цена-качество-сроки подрядчика?
2. Как максимально «закрыть» и минимизировать цену договора?

Ответ на оба вопроса сформулируем, обратившись к графической интерпретации процесса ценообразования в строительстве, представленной в главе «Технология расчета сметной стоимости строительства на разных этапах развития девелоперских проектов». Нас интересует в данном случае 3-мерная модель общей стоимости работ, приведенная здесь для удобства повторно.

Очевидно, что профессиональный подрядчик полностью контролирует планируемый к выполнению общий объем работ, как с точки зрения их состава и качества («виды работ» на рисунке), так и с точки зрения объемов выполнения по каждому отдельно взятому виду работ («объем работ по каждому виду»).

Остается 3-е измерение – удельная стоимость видов работ, которая полностью зависит от подрядчиков и которая в итоге позволяет на основании общего объема работ, сформулированного заказчиком, рассчитать общую стоимость работ. Для определения именно этого показателя, в конце концов, организуется любой тендер на строительный подряд.

От заказчика при этом не требуется определить точный общий объем работ, более того от него не требуется набора показателей по каждому отдельному виду работ. Все, что нужно – это подробное описание видов выполняемых работ, исключающее 2-ные или 3-ные толкования, дополненное некими значениями объемов, похожими на реальные. Требование «похожести» связано с необходимостью существенно не нарушать удельный вес требуемых для возведения объекта работ в ССР. Несоблюдение этого требования при подготовке и проведении тендера может сделать его результаты не очень адекватными.

Понятно, что в результате проведения тендера в описанном выше формате мы получим сметную стоимость подрядных работ для «похожего на наш объекта». Понятно также, что придется потратить существенно большие усилия, чем обычно требуется в таких ситуациях для подписания договора с победителем тендера. Понятно также, что придется «помучиться» с договором по мере появления проектной документации и возникновения необходимости корректировать объемы видов работ в договоре. Но!!! Задача досрочного проведения тендера и опережающего начала работ будет выполнена.

В завершении главы необходимо сказать, что степень закрытости и минимизации цены подрядного договора, всегда является прямым результатом последовательности манипуляций по ее формированию, связанных с:

1. Качеством собственных расчетов заказчика, направленных на определение сметной стоимости работ, выносимых на подряд.
2. Качеством разработки заказчиком тендерной документации.
3. Качеством реализации заказчиком тендерной процедуры.
4. Качеством производственного и управленческого учета у заказчика.