Почти во всех делах самое трудное - начало.
Жан-Жак Руссо

Дело не в том, что они не могут увидеть решение.
Дело в том, что они не могут увидеть проблему.
Г.К. Честертон

Невозможность - слово из словаря глупцов.
Наполеон

Основной целью деятельности любой компании, в том числе и девелоперской (инвестиционно строительной), является такое управление бизнесом, которое обеспечивает, в конце концов, максимальную капитализацию компании. Рост капитализации может быть обеспечен 2 способами.

Экстенсивный способ – масштабирование и рост объема бизнеса, как правило, за счет заемных средств – позволяет, при наличии достаточных ресурсов (в основном административного и/или финансового), обеспечить быстрый рост. Однако этот рост имеет место на фоне определенного (от умеренного уровня до существенного) снижения эффективности отдельных составляющих бизнеса и повышения зависимости компании от состояния внешней среды (финансовая, политическая обстановка и т.д.).

Интенсивный способ основан на росте бизнеса за счет повышении его эффективности, являющейся следствием совершенствования организационной структуры и бизнес процессов в компании. Способ фактически не требует привлечения дополнительных материальных и финансовых ресурсов. Он создает основу стабильности компании и базис для возможного дополнительного роста, в том числе за счет экстенсивного способа. Для совершенствования организационной структуры и бизнес процессов в компании, однако, требуется выполнение 2 условий. Во первых, лицо/лица, осуществляющие планирование и реализацию данных мероприятий, должны иметь соответствующую, весьма высокую квалификацию в девелопменте, подтвержденную практическими навыками в максимально возможном диапазоне. Во вторых, для реализации данного способа является характерным резкое увеличение уровня трудозатрат сотрудников компании (что, естественно, со временем приведет к росту их квалификации) и удержание этого уровня в течение длительного срока (от месяцев до лет).
Люди в компании должны быть готовы к тяжелой, продолжительной работе. Соблюдение двух описанных условий есть задача крайне сложная. Решить ее удается далеко не всем компаниям, чем, собственно говоря, и объясняется уровень текущей компетенции участников рынка. Чем менее продумана и подготовлена реорганизация компании и переход к интенсивному развитию, тем тяжелее будет протекать этот процесс, вплоть до полной остановки и возврата на «исходные позиции».

Способы определенным образом взаимодействуют и влияют друг на друга. Тем не менее, как правило, компании, имеющие возможности для экстенсивного развития (увеличения масштаба), пренебрегают интенсивным способом (повышением эффективности).

Взаимодействие экстенсивного и интенсивного способа в приложении к девелопменту можно проиллюстрировать совсем просто. Практика и многолетние наблюдения показывают, что задача строительства объекта и задача развития эффективного проекта, включающего это строительство, как правило, являются несовместимыми в сознании среднестатистического девелопера. Обычный формат развития, складывающийся по воле обстоятельств или по расчету, – это стройка любой ценой. Удивительно!!! Это та ситуация, о которой можно сказать «верхи не могут, низы не хотят». И в этом факте состоит парадокс российского девелопмента! Данный парадокс, а также причины его вызывающие, будут подробно рассмотрены с различных ракурсов в следующей главе «Традиционные ошибки девелопмента».

Драматическое изменение бизнес среды, начавшееся в 2008 году, по целому ряду признаков, пришло «всерьез и надолго», заставляя участников рынка обращаться к задаче повышения эффективности. Идеи и информация, изложенные в настоящей работе, формулировались автором с большей или меньшей полнотой и глубиной проработки на протяжении почти 20 летнего периода и опираются на его личный опыт и информацию, полученные при работе на рынке недвижимости Москвы и регионов РФ в качестве риэлтора в 1990 х годах и девелопера в 2000 х. Базовые навыки девелопмента (имеется в виду девелопмент в радиоэлектронике, который опирается на те же общие принципы, что и девелопмент в строительстве) автор усвоил, работая в оборонной промышленности РФ со второй половины 80 х до начала 90 х годов, где принимал участие в разработке, испытаниях и организации опытного производства сверх сложных радиоэлектронных устройств.

При подготовке материалов, вошедших в настоящую книгу, не ставилась задача создания аналога очередной редакции Руководства к Своду знаний по управлению проектами (Руководство PMBOK – несколько сотен страниц текста). Планировалось создание конкретного документа, опирающегося на практику, который мог бы быть интересен широкому кругу девелоперов от рядовых специалистов до акционеров и руководителей российских инвестиционно строительных компаний (ИСК). Очень не хотелось «захламлять» материал множеством деталей, уводящих внимание от общего видения процесса девелопмента, которое необходимо для целей повышения его эффективности. Именно поэтому в материал не включены описания стандартных внутрикорпоративных процедур и действий по развитию проектов (как привлекать проекты, как получить банковский кредит и пр. и пр.), базовое знание которых является необходимым фактором, дающим компании право называться девелоперской.

Кроме того, в книге сознательно выведены из рассмотрения темы, традиционные для любой литературы по девелопменту, описывающие внешние взаимодействия компании. Максимальное внимание уделено внутренним моментам – организационной структуре компании и содержанию применяемых бизнес процессов. Тем более, что давно известно, нельзя объять необъятное.

Автор не собирался писать книгу под названием «Что такое девелопмент», или «Энциклопедия девелопмента» или «Девелопмент для домохозяек». Такого рода литература в достаточном количестве уже представлена в интернете и на полках магазинов. Ставилась сравнительно узкая задача формулирования принципов и методов построения эффективного девелопмента в виде системы, опирающейся на базовые знания темы, уже имеющиеся у читателя.

При подготовке книги хотелось в итоге сформировать своего рода конструктор, состоящий из набора бизнес процессов и бизнес компонентов, который позволял бы при известной настойчивости и методичности в их применении на практике построить эффективную девелоперскую компанию. Хотелось бы также, что бы параллельно процессу чтения книги в сознании читателя формировался целостный взгляд на девелопмент, охватывающий все основные аспекты девелопмента в их динамическом взаимодействии.

Акцент сделан на факторах достаточных для того, чтобы сделать девелоперскую компанию эффективной. Эффективно вести бизнес по развитию инвестиционно строительных проектов любой компании помогают 3 главных фактора: квалифицированные кадры, эффективные технологии и организационная структура, позволяющая в максимальной степени использовать потенциал квалифицированных кадров и эффективных технологий. На развитие именно этих факторов направлены бизнес процессы и бизнес компоненты, представленные в данной книге.

Не совершая никаких действий сам, становишься объектом воздействия внешних сил. Если компания не управляет эффективно проектами, то проектами управляют случайные обстоятельства, рыночная ситуация, конкуренты. Эффективность – это именно тот ключ, который позволяет компании открыть заветную дверь и навсегда покинуть мир следствий со всеми его иллюзиями, ошибками, проблемами, неожиданностями и рисками, оказавшись в мире причин, где только ей самой становится подвластно ее будущее, неотвратимо ведущее к новым достижениям.

Материалы, представленные в книге, могут быть использованы по отдельности – в зависимости от текущей потребности читателя. Однако, комплексное применение наработок, представленных в книге, за счет эффекта взаимного усиления, обеспечит существенно более высокую отдачу.

Материалы книги разбиты на 4 основных блока:

• традиционные ошибки девелопмента;
• принципы эффективного девелопмента;
• практика построения эффективного девелопмента;
• управление эффективностью компании.

Указанные выше блоки и их отдельные компоненты (в особенности материалы раздела, посвященного практике эффективного девелопмента) тесно взаимосвязаны друг с другом. Переход между ними осуществляется через систему взаимных ссылок, в большом количестве имеющихся в тексте. Система ссылок построена таким образом, чтобы обеспечить формирование у читателя целостного взгляда на девелопмент вообще, и на эффективный девелопмент в частности, ведь только целостное понимание процесса девелопмента во взаимодействии отдельных составляющих его элементов обеспечит необходимую и достаточную основу для повышения его эффективности.

Автор, балансируя при написании книги на грани «замороченности» и доступности, приложил особые усилия для достижения приемлемого уровня доходчивости изложенного в ней материала. Для этого использованы следующие приемы:

• многократные повторы наиболее значимой информации;
• эмоциональная метафоричность (см., например, главу «Традиционные ошибки девелопмента»);
• обилие графических материалов, на создание которых потрачена треть времени написания книги;
• минимум специальных терминов.

Насколько автору удалось решить задачу доступности книги – судить читателю.