Федеральный закон "Об инвестиционных фондах", опубликованный в 2001 г., взбудоражил участников рынка упорными слухами о крайней полезности ЗПИФов недвижимости, в том числе для повышения эффективности развиваемых проектов недвижимости за счет налоговых послаблений. Оптимизм апологетов приписывал ЗПИФам освобождение на интервале их существования (до 15 лет) не только, например, от налога на прибыль, но НДС и даже (!!!) налогов на имущество и на землю.
Автора всегда крайне интересовала тема повышения эффективности вообще и проектов в частности. А вокруг только и разговоров, что о крайне высокой эффективности использования закрытых ПИФов. Мириться с тем фактом, что потенциальная выгода уже который год проходит мимо и получают ее другие компании было нельзя. Но! Статистика правоприменения данной формы инвестиционной активности на тот момент практически отсутствовала. По этой причине, дабы убедиться самому и продемонстрировать коллегам массу несомненных плюсов от развития проектов на базе закрытых ПИФов, автор в течение 2006-2007 г.г. вынужден был предпринять ряд усилий, направленных на проведение соответствующих исследований. Рамки исследований касались исключительно девелоперских/строительных ЗПИФов недвижимости и их влияния на повышение эффективности проектов.
Однако! Процесс, начавшийся на фоне безусловного оптимизма, плавно привел автора к недоумению и досаде от того, насколько «в действительности все не так, как на самом деле».
Идея использования ЗПИФов в качестве эффективной схемы для привлечения средств физических лиц при продаже строящегося жилья в качестве альтернативы векселям, предварительным договорам и договорам долевого участия (214-ФЗ), была отметена достаточно быстро по целому ряду причин. Иллюзорная цель совершенно не оправдывала необходимые для ее достижения средства (организационные, финансовые, кадровые, временные и пр. ресурсы), не смотря на то, что пресса и интернет в то время находились на пике PR-активности по привлечению физиков в ЗПИФы недвижимости.
Тем более что имелись серьезные ограничения, накладываемые на текущую деятельность инвестора, развивающего проект через ЗПИФ. Это: повышенный контроль со стороны государства, за счет того, что функции управления, хранения и учета средств и информации фонда разделены между независимыми друг от друга структурами – управляющей компанией, специализированным депозитарием, спецрегистратором; недостаточная зрелость законодательной базы; дополнительные издержки, связанные с функционированием ЗПИФа; требование к прозрачности всех операций, проводимых через ЗПИФ, что резко противоречило традициям и требованиям рынка недвижимости. Последующие годы подтвердили вялые перспективы указанной идеи на российском рынке, по крайней мере, для его текущего состояния.
Также достаточно быстро стало понятно, что использование ЗПИФов в качестве инструмента защиты активов – эта тематика была тоже крайне популярна - имеет иные, более рациональные, менее ресурсоемкие и, главное, более надежные альтернативы. Читатель, имеющий базовый опыт в развитии недвижимости, наверняка с ними знаком.
Легенда быстро теряла свой первоначальный блеск, оказавшись именно тем случаем, о которых принято говорить: «Начали за здравие, а кончили за упокой». Результатом исследований, дополненных опытом последующих лет, стали 2 практических вывода:
- Прямая выгода от использования ЗПИФа застройщиком-инвестором для развития проектов сводится к экономии на процентах, не начисленных на ту часть заемных средств, которая может быть замещена в проектах невыплаченным (до момента закрытия фонда) налогом на прибыль. При этом слегка, в пределе до 1,5-2 %, уменьшаются затраты проектов, и также слегка улучшаются показатели эффективности, как простые, так и динамические (зависящие от времени).
При этом необходимо сделать 2 оговорки:
- через ЗПИФ должны развиваться несколько проектов инвестора одновременно, либо это должна быть квартальная застройка; только в этом случае реинвестирование отложенного налога на прибыль даст ощутимые результаты;
- аналогичный результат грамотный инвестор получает при стандартной схеме развития этих же проектов через проектную компанию, выстроив соответствующим образом финансовые потоки проектов и отстроив эффективную корпоративную систему учета и планирования.
- НО!!! Не случайно 3 восклицательных знака. Если у инвестора имеются долгоживущие активы, которые могут быть внесены в ЗПИФ, и при этом их оценочная (рыночная) стоимость значительно превышает капитализацию проектов, развиваемых через этот же ЗПИФ, картина меняется кардинально.
В силу ряда причин, в том числе достаточно тонкого свойства, читателю предлагается самостоятельно поисследовать нормативную документацию в свете данного заключения. При наличии необходимого интереса и воли он быстро получит необходимые практические детали.