На момент подготовки настоящей главы (IV квартал 2011 г.) с полным основанием можно говорить о том, что мировая экономика в целом и рынок недвижимости, как одна из основных ее составных частей, в частности, пребывают в состоянии неустойчивого равновесия. Неустойчивость этого равновесия определяется постепенным и неуклонным спадом спроса в большинстве отраслей, имевшим место на протяжении последних четырех лет и продолжающимся в настоящее время. Спад спроса естественно коснулся и недвижимости.

Всемирно известный философ и политолог Фрэнсис Фукуяма в своей резонансной статье "Будущее истории" говорил: «Что-то странное происходит в мире. И глобальный финансовый кризис, начавшийся в 2008 г., и текущий кризис евро стали следствием функционирования модели слабо регулируемого финансового капитализма, которая сформировалась за последние 30 лет». Основы этой финансовой модели заложила политика кредитного стимулирования, официальный старт которой был дан объявлением нового курса экономической политики правительства США в 1981 г., названного позднее «рейганомикой». Политика кредитного стимулирования привела к значительным изменениям в структуре экономики сначала США и ведущих экономических государств, а затем и большинства стран остального мира. Основные ценности стали создаваться не в материальной части экономики в виде традиционных материальных активов, а в ее финансовой части, проявляясь в лавинообразном нарастании чисто финансовых активов.

Более того, доля финансовых активов в общей стоимости глобальных активов стала подавляющей и составляет в настоящее время по разным оценкам не менее 80-90 %. В качестве иллюстрации можно обратиться к TOP-100 крупнейших мировых компаний, среди которых типовыми участниками списка являются банки, финансовые компании и IT-компании. Да и в отношении представленных в этом списке производственных корпораций можно заметить, что их капитализация в минимальной степени состоит из реальных активов.

Жизнеспособность финансовой модели, построенной на кредитном стимулировании, для которой характерен переизбыток финансовых инструментов и переоцененность основных активов, требует необходимой поддержки в виде формирования все нового и нового, в идеале бесконечно возрастающего, спроса, потенциальные будущие прибыли от которого закладываются в текущую капитализацию активов, корпораций и стран. Потребление при этом растет, все в большей степени отрываясь от роста реальных доходов. Но потребительские возможности человека, что бы не говорилось на этот счет, ограничены как со стороны физиологии (нельзя без последствий для здоровья бесконечно увеличивать объем употребляемой пищи), так и со стороны психики, не выдерживающей потребительской гонки, инициируемой информационным давлением рынка. Что же касается увеличения спроса за счет физического увеличения объема рынка, то последние значимые резервы такого рода были задействованы при распаде СССР. Таким образом, суммарный мировой спрос, лишенный основных факторов роста, приблизился в начале текущего века к своим предельным значениям, приведя тем самым к нестабильному состоянию мировую финансовую систему. Достаточно было даже небольшого толчка, что бы на фоне полного отсутствия перспектив ее дальнейшего развития, действующая финансовая модель начала распадаться. И он не заставил себя долго ждать, проявившись в виде ипотечного кризиса в США.

Суммарный мировой спрос, искусственно подстегиваемый кредитным стимулированием на протяжении 30 лет, достиг своих предельных значений к 2007 г., зафиксировав исторический максимум дисбаланса между потреблением и реальными доходами. С началом мирового финансового кризиса стало очевидно, что экономическая теория предложения, явившаяся научной основой политики кредитного стимулирования, полностью изжила себя. Мировой спрос начал падать, и, что характерно, это падение неуклонно продолжается на фоне активного кредитного стимулирования. Однако! Факты говорят о том, что стимулирование покупательской активности потребителей дешевыми кредитами не в состоянии противостоять изменению идеологии поведения последних. Именно изменением идеологии поведения потребителей в комплексе с неустойчивостью финансовых рынков определяется продолжающиеся деструктивные процессы в мировой экономике. Очевидно, что явно прослеживаемая нестабильность мировой финансовой системы толкает рядового потребителя к изменению общей идеологии собственного поведения. Вместо того, что бы поддавшись внешнему влиянию, активизироваться и больше приобретать, поддерживая изживающую саму себя финансовую систему, он начинает размышлять о стабильности и о будущем, отдавая предпочтение только тем товарам и услугам, без которых не может обойтись принципиально. Средства же, не потраченные на прочие покупки, замораживаются на «черный день». Покупательский спрос, рост которого так необходим финансовой системе для стабилизации, начинает падать, подрывая ее состояние в еще большей степени.

С определенной долей условности можно говорить о том, что естественное равновесие спроса и предложения последний раз в мировой истории имело место на рубеже 70-х и 80-х годов прошлого века. Очевидно ожидать, что мировые рынки, демонстрирующие в настоящее время за редкими исключениями отрицательную динамику (если не рассматривать отдельные развивающиеся страны), будут стремиться в будущем именно к этому равновесному состоянию. И означать это с высокой вероятностью может только одно - падение спроса в большинстве отраслей мировой экономики, в том числе и в недвижимости, продолжится в течение ближайших лет или даже десятилетий.

Примечание

Автор намеренно не обращается в данной главе к вопросу изменения цен на недвижимость. В условиях, когда правительства абсолютного большинства, как развитых, так и развивающихся стран, дружно взяли в 2009 г. курс на смягчение национальных валют, динамика цен в отдельно взятом сегменте мирового или национального рынка перестала отражать какую-либо объективную картину. Понять, что реально происходит с ценами на недвижимость можно только одним способом – сравнить их с реальной же инфляцией, а это слишком сложный и многогранный вопрос для того, чтобы поднимать его в настоящей книге. Поэтому будем апеллировать далее к спросу и предложению – как говорится «На безрыбье и рак - рыба…».

Что касается российского рынка недвижимости, то далее будем рассматривать его на примере Москвы по двум причинам. Во-первых, московский рынок недвижимости самый крупный в стране, следовательно, предоставляет максимальный объем информации для статистики и последующего анализа. Во-вторых, состояние московского рынка недвижимости формирует тенденции для практически всех регионов. Можно говорить, что они «равняются на Москву».

Падение предложения на рынке недвижимости Москвы возникло до начала мирового кризиса и определялось субъективно-политическими факторами, связанными с прежним руководством города, в гораздо большей степени, чем экономическими. Кризис лишь зафиксировал на продолжительное время достигнутые рынком предельно низкие показатели. В довершение на объем предложения повлияли изменения в высшем руководстве Москвы. Итог?.. На момент написания данной главы реальный объем сдаваемого за год готового жилья составляет около 1 млн.кв.м. против 4,5 - 5 млн.кв.м. в период до 2006 г. Относительный размер этого падения, хотя он и превышает средние российские показатели, а также набор причин, его вызвавших, не имеют принципиального значения. Гораздо важнее другое. Не смотря на многократное падение предложения в сравнительно коротком интервале времени, средняя цена новостроек в Москве не демонстрирует тенденции к энергичному росту, что свидетельствует о балансе существующего спроса и многократно снизившегося предложения.Таким образом, можно говорить о том, что спрос на недвижимость в Москве (также как и предложение) упал в 4-5 раз за истекшие 5 лет.

Кроме того, необходимо учитывать также, что финансовая стабильность РФ в настоящее время имеет неустойчивый характер и в значительной степени поддерживается и подпитывается за счет высоких мировых цен на энергоносители. Текущий спрос на недвижимость в Москве, даже при том условии, что он существенно сократился за истекшие 5 лет, может кардинально упасть при сокращении потока нефте/газодолларов, втекающего в российскую экономику. Эти изменения могут произойти в любой момент времени и будут касаться как количественных, так и стоимостных (качественных) показателей рынка.

Все сказанное выше приводит к следующему ВЫВОДУ - развитие инвестиционно-строительных проектов в РФ в обозримой перспективе будет происходить в агрессивной среде рынка, объем которого сокращается, а конкуренция растет. Эта тенденция должна привести в перспективе к 3 основным последствиям:

1. Очевидно, что рынок с устойчиво падающим спросом будет исключать краткосрочные и среднесрочные операции – спекуляции участников рынка, обладающих возможностью аккумуляции будущего спроса. Это должно привести в перспективе к изменению отношения крупных игроков рынка к оптовым операциям с недвижимостью как к источнику получения прибыли и переходу к розничным операциям с недвижимостью или другим видам коммерческой деятельности.
2. Участники рынка будут вынуждены повышать степень интеграции производственного процесса (количество операций в инвестиционно-строительном производственном цикле, осуществляемых собственными силами), в отношении как процесса строительства объектов, так и коммерческих продаж. Повышение интеграции позволит компаниям получить потенциал существенного снижения издержек развиваемых проектов и повысить их эффективность (см. подробнее в Главе «Степень интеграции производства при осуществлении инвестиционно-строительной деятельности»).
3. В ближайшие годы разработкой плановых мероприятий по повышению производительности и эффективности будут вынуждены заняться все компании, планирующие сохранить свое присутствие на рынке.

В связи с соображениями, изложенными выше, будет полезно сформулировать основные базовые принципы, учитывающие текущее состояние рынка, которыми было бы разумно руководствоваться компании в отношении концепций проектов, с одной стороны, и стратегий организации и развития проектов, с другой. Дополнив собой бизнес-процессы и бизнес-компоненты, представленные в данной книге, указанные принципы облегчат задачу обеспечения устойчивого развития проектов в рамках утвержденных показателей их эффективности.

Крайне важным фактором, определяющим успешное развитие проектов в сложившейся рыночной ситуации, является политика формирования в концепции проекта набора конкурентных преимуществ. Мировой опыт проектов квартальной застройки указывает два основных направления этой политики (формулируемых, естественно, при условии наличия качества строительного процесса, адекватно соответствующего классу недвижимости в реализуемом проекте):

Принцип 1. Сбалансированность общей концепции проекта, максимально учитывающей состояние рынка и потребности потенциальных покупателей. Комплексное развитие территории проекта.

Принцип достаточно очевидный, уже воплощаемый в жизнь многими отечественными застройщиками, но тем не менее…

Принцип 2. Экологичность развиваемых проектов. Данный принцип должен реализовываться в структуре единой экологической концепции проекта.

Принцип 3. Использование современного инженерного оборудования (естественно, удовлетворяющего принципу экологичности), позволяющего минимизировать будущие эксплуатационные затраты и обладающего высокой степенью автономности.

Приведенные выше принципы должны быть реализованы при осуществлении работ предпроектного и проектного этапов. Эти принципы, будучи изложенными в максимальной детализации и оптимистических тонах, должны являться основой PR-компании по продвижению рассматриваемых проектов на рынок.

Кроме того, стратегия организации и развития проектов должна быть разработана таким образом, чтобы обеспечить максимальную безопасность инвестора и принадлежащих ему активов, а именно:

Принцип 4. Проект должен обладать минимальной зависимостью от кредитных и заемных средств. Развитие проекта следует осуществлять в максимальной степени за счет реинвестированных средств, получаемых от продажи площадей проекта.

Проект должен иметь сбалансированные в единицу времени потоки выручки и затрат (см. Главу «Действительно ли эффективность проектов мало зависит от их эффективной организации и сбалансированности финансовых потоков?»), которые дают возможность реализовать принципы 4-5.

Принцип 5. Организация и стратегия развития проекта должны допускать возможность остановки его развития в любой момент времени в качестве ответной реакции на резкие изменения состояния рынка. При этом потенциал возникновения масштабных судебных разбирательств с покупателями и контрагентами по проекту должен быть минимальным.

Принцип 6. Проект должен обеспечивать возможно более раннее получение прибыли и компенсации понесенных инвестором затрат.

Принцип 7. Необходимо выстраивать структуру реализации строительной и коммерческой частей проекта, предусматривающую повышение до оптимального уровня степени интеграции производственных процессов (с точки зрения баланса факторов «текущее состояние рынка / технологический уровень компании / масштаб экономического выигрыша»).

Принцип 8. Коммерческая реализация проекта должна быть 2-уровневой. С одной стороны, проект должен устойчиво развиваться, демонстрируя стабильную розничную реализацию (при этом устойчивая розница должна являться основой роста его капитализации, влияющей на оптовую цену продажи). С другой стороны, проект должен быть максимально подготовлен к тому, чтобы быть проданным на любом этапе его развития целиком или отдельными частями.

Перечисленные выше принципы для удобства объединены в таблицу, представленную ниже.

Обратимся к вопросу поведения проекта во времени, который мы, за недостатком необходимой фактуры, характеризующей поведение рынка, не стали рассматривать в Главе «Оценка проектов». Сейчас самое время для этого.

При оценке девелоперских проектов существенным является тот факт, что рыночные показатели затрат и выручки проектов значительно коррелированы во времени - изменение выручки с определенным временным сдвигом вызывает аналогичное по знаку изменение затрат и наоборот. Определяется это тем очевидным фактом, что рынок в любых обстоятельствах «старается сохранить» средневзвешенный уровень эффективности проектов. Рынок – это масса компаний, каждая из которых старается сохранять норму рентабельности своего бизнеса на уровне не хуже достигнутого ранее. То есть во многих случаях можно исходить из допущения, что затраты и выручка по проекту не будут изменяться за период развития проекта или, если такого рода изменения и будут происходить, то они окажутся синхронны в высокой степени.

Однако, если при сроках развития проектов до 3-5 лет это допущение работает, поскольку изменения затрат и выручки в большой степени взаимно компенсируют друг друга, то на более длинных временных отрезках возникает значительное влияние этих изменений на расчетные показатели эффективности проектов. Оно определяется, с одной стороны, неравномерностью ценовых изменений отдельных компонентов затрат и выручки, а с другой стороны, нарастанием их абсолютных показателей (существенным увеличением финансовых потоков). Именно поэтому при расчете экономики для проектов со сроками реализации свыше 5 лет (тем более с учетом текущего состояния рынка) значительную проблему представляет вопрос прогнозирования изменений во времени потоков затрат и выручки. В приложении к затратам это в первую очередь изменения стоимости строительства, а для выручки это изменения средней стоимости продаж разных видов вновь построенной за период реализации проекта коммерческой недвижимости. Скорость нарастания этих изменений удобно определять через ставку индексации.

Показатели выручки и затрат для проектов с длинным периодом реализации (например проекты квартальной застройки) заметно реагируют даже на незначительные, в пределах 1%, изменения ставки индексации. Поэтому вопрос способа определения значения этой ставки является крайне важным.

Худший из возможных вариантов для данной ситуации – это определение параметров индексации на основе экспертных оценок. Также для целей индексации могут быть приняты прогнозные показатели инфляции МЭРТ, но они имеют ограниченный горизонт прогнозирования и поэтому не охватывают весь период развития масштабного проекта. Точно такая же картина имеет место в отношении показателей Минрегионразвития и Правительства Москвы. При этом необходимо отметить, что в оценках прогнозных показателей МЭРТ, Минрегионразвития и Правительства Москвы совершенно отсутствует единообразие, что не может не снизить доверие рядового инвестора к ним.

Необходим некий показатель, который на протяжении нескольких десятков лет истории демонстрировал бы максимальную стабильность. На эту роль может претендовать только доходность 30-летних казначейских облигаций США, являющихся на протяжении многих десятилетий и остающихся в настоящее время самым стабильным и надежным финансовым инструментом в мире. Да, конечно, надежность этих бумаг можно принимать с большими вопросами. Но где альтернатива? Текущий показатель доходности этих бумаг на момент написания книги колебался на уровне около 4-4,5 % годовых. Именно это значение автор успешно использовал в качестве ставки индексации потоков выручки и затрат текущих проектов.