В предыдущей главе речь шла о балансировании проекта по горизонтали
– затраты и выручка реализованной части проекта должны находится в балансе, определяемом показателями утвержденного бюджета, с нереализованной частью проекта. В данном случае речь пойдет о балансировании по вертикали – потоки затрат и выручки проекта (а также потоки собственных и кредитных средств), находясь в динамическом равновесии, должны в максимальной степени соответствовать показателям утвержденного бюджета.

Рассмотрение вопроса балансирования потоков выручки и затрат проекта правильно будет начать с исследования стандартного сальдо стандартного проекта строительства. Возьмем для примера строительство жилого объекта, состоящего из одного корпуса. Сальдо проекта нарастающим итогом, представляющее собой арифметическую сумму потоков затрат и выручки проекта, изображено ниже.

Суммарные затраты проекта включают: стоимость всех операций по развитию проекта, затраты по обслуживанию кредитных и собственных
средств, а также налоги.

Примечание.

Представленный график сальдо проекта, не смотря на свою видимую
простоту, имеет сложную природу формирования, тяжелую для начального понимания, в чем мы убедимся позже. Тем не менее, непродолжительная практика позволяет легко воспринимать графическую информацию, получая от нее несомненную пользу. Автор, к примеру, «натренировался» за многие годы практики, отталкиваясь только от структуры представленного специалистом по оценке сальдо проекта, достаточно легко обнаруживать ошибки в произведенных последним расчетах экономики и сформированных финансовых потоках проекта.

На графике можно выделить 5 значимых точек: начало предпроектных/проектных работ (после завершения оформления прав на проект), начало
строительных работ на площадке, начало продаж, точка окупаемости проекта, точка сдачи объекта в эксплуатацию. В отношении представленного графика можно сделать лишь два однозначных утверждения: график пересекает ось абсцисс в точке окупаемости проекта; график имеет максимальное значение, равное прибыли проекта.

Все остальное достаточно условно. Точка окупаемости может находиться, как до момента сдачи объекта, так и после (обычно -до) – это зависит в основном от рентабельности проекта на все вложенные средства, соотношения заемных (собственные + кредитные) и реинвестированных средств проекта, а также от графика продаж.

Резкий наклон начального отрезка графика является следствием затрат, понесенных инвестором, в целях приобретения прав на проект. Следующий относительно пологий участок связан с выполнением работ, предваряющих начало строительства (разного рода исследования и изыскания, получение технических условий, проектирование, подготовительные работы на площадке до разрешения на строительство). Все работы по развитию проекта до получения разрешения на строительство осуществляются обычно (но не всегда и не обязательно) за счет собственных средств инвестора-застройщика, после разрешения на строительство задействуются кредитные средства. С началом строительных работ затраты проекта существенно возрастают, что отражается увеличением наклона графика.

Развитие среднестатистического жилого проекта предполагает, что поступление выручки осуществляется через непродолжительный период времени после начала строительных работ на площадке. Положительный поток реинвестированной выручки проекта обеспечивает дополнительную компенсацию (в плюс к собственным и кредитным средствам) увеличившихся затрат проекта, что определяет уменьшение наклона графика. Доля реинвестированных средств в затратах жилого проекта (без учета налогов) может доходить до 80 %.

На отрезке до точки окупаемости, как правило, вся выручка проекта
реинвестируется в развитие проекта. К моменту окупаемости из проекта
обычно (но не обязательно, так как это зависит от объема реинвестированной выручки на этом отрезке графика) выводятся все собственные и кредитные средства. На отрезке, начинающемся от точки окупаемости, затраты проекта постепенно падают – проценты по заемным средствам уже выплачены, сокращающиеся строительные затраты имеют место только до точки сдачи объекта в эксплуатацию, коммерческие затраты и налоги сопровождают проект до завершения продаж и закрытия проекта соответственно.

Определенная неразбериха при рассмотрении нижней или отрицательной части графика (до точки окупаемости, когда еще не выведены заемные средства) возникает из-за динамического взаимодействия потоков выручки и затрат проекта с потоками кредитных и собственных средств. Все достаточно просто. Та часть затрат проекта до точки окупаемости, которая превышает реинвестированную выручку, полностью компенсируется суммарным потоком собственных и кредитных средств. Поэтому, очевидно,
что нижняя, отрицательная часть графика представляет собой, как разницу между потоками выручки и затрат проекта, с одной стороны, так и сумму потоков собственных и кредитных средств проекта, с другой.

Теперь, когда в отношении сальдо проекта все «разложено по полочкам»,
имеется необходимая основа для рассмотрения вопроса балансирования по
токов выручки и затрат этого проекта. На рисунке ниже изображен график возможных отклонений фактического сальдо от утвержденного сальдо проекта. Масштаб данного графика по оси ординат увеличен для наглядности по сравнению с графиком сальдо проекта. На графике представлены периоды избыточности и недостатка средств, находящихся на балансе у инвестора, связанных с развитием проекта. Нас не интересует в данном случае период развития проекта после точки окупаемости, когда (наконецто!) происходит активное формирование прибыли проекта (см. предыдущий график). Хотя актуальность соображений, которые будут изложены ниже, и падает на этом
отрезке времени, но сохраняется все же на ненулевом уровне.

Рассмотрим отдельно специфику последствий, возникающих в результате отклонений фактического сальдо от запланированного:

1. Избыток средств.

Всегда связан с завышенной выручкой проекта (см. выше процент реинвестированных средств в затратах проекта до точки окупаемости) вне зависимости от того, насколько планово или хаотично развивается проект. Избыточные продажи, производимые в ходе строительства, когда стоимость квартир и нежилых помещений активно растет в ходе продвижения стройки, могли быть осуществлены позже, через 23 квартала или через год по гораздо более высокой цене.
Причиной чрезмерного объема продаж, формирующего завышенную по
сравнению с бюджетом выручку, часто является, как это не парадоксально, заниженная текущая цена продаж. Низкая цена, неадекватная высокому (сравнительно высокому) качеству реализуемого продукта, активно разгоняет спрос. Учетная политика, качество которой не в состоянии, например, отслеживать динамику проекта, «ловит» такие ситуации с большим запаздыванием. Завышенные продажи становятся свершившимся фактом. Характерным признаком ситуации является спрос, значительно возросший по сравнению с его ожидаемым значением, при неизменной рекламной политике и общей организации продаж. Спрос проявляется в наборе объективных показателей, имеющих завышенные значения,  количестве звонков в офис продаж, количестве просмотров объекта, количестве визитов потенциальных покупателей в офис продаж и т.д. Упущенная прибыль в данном случае напрямую зависит от избытка средств.

2. Недостаток средств.

В данном случае все гораздо хуже, поэтому остановимся на нем подробнее.
У проекта имеются 3 источника финансирования текущих затрат, имеющих разную степень мобильности с точки зрения их привлечения. Самыми
мобильными являются собственные средства компании. Скорость их привлечения, при условии стабильного финансового состояния компании, от нескольких часов до нескольких дней. Однако, стоимость собственных
средств может существенно превышать стоимость кредита в силу наличия
широкого спектра эффективных вариантов их альтернативного использования. Мобильность реинвестированных средств проекта, представляющая собой незапланированное бюджетом изменение потока выручки, значительно, на порядки ниже и может составлять срок до нескольких месяцев. Для увеличения потока выручки сверх запланированных значений необходимо обновить и утвердить ценовую политику, отразить ее в рекламе, дождаться ее выхода, провести работу с дополнительными покупателями, зарегистрировать договоры с ними в ФРС. Мобильность кредитных средств зависит от качества отношений инвестора с банком, но не может быть лучше 1 месяца.

Причины разрывов в финансировании проекта могут быть самые разнообразные, возникающие последствия окажутся одинаковыми. Незначительные разрывы «затыкаются» собственными средствами, цена которых (может быть до 23 раз выше, чем у кредита) в этом случае принципиально не ухудшает показатели проекта. Если разрывы значительные, то приходится идти на поклон к банку или перестраивать поток выручки проекта. Банк может предложить дополнительные ухудшающие условия по кредиту в силу неожиданно, для банка, возникшей у инвестора потребности в дополнительных средствах. А итог от продаж, опережающих запланированные бюджетные показатели, описан выше для случая избытка средств.Таким образом, мы получаем прямые последствия, сопоставимые со случаем избытка средств, находящиеся в прямой зависимости от недостатка финансовых средств у инвестора.

Но в данном случае возникают также и косвенные последствия. При
значительных финансовых разрывах собственных средств компании оказывается недостаточно для их ликвидации, да и стоят эти средства слишком дорого. Приходится корректировать кредитную линию или план продаж, а эти процессы в состоянии обеспечить необходимый финансовый
результат только через несколько месяцев, как мы установили выше. Стройка тормозится и сбоит, проект теряет набранную динамику развития, нарушаются обязательства компании перед покупателями и контрагентами, падает рейтинг проекта перед потенциальными покупателями, ухудшаются стоимостные показатели выручки и т.д. и т.п.

Примечание

Автор в силу обстоятельств очень хорошо знаком с одним печальным
примером проекта, имеющего низкую капитализацию, обусловленную неустойчивостью его развития. Проект квартальной застройки, развиваемый к моменту издания книги на протяжении 3 лет, характеризуется не менее, чем 1,5 кратным занижением показателей стоимости продаж по сравнению с близ расположенными объектамианалогами. Достигнутый «результат» на 100% определяется низким качеством организации проекта и вялой динамикой его развития.

Результатом является рост затрат проекта при одновременном падении
выручки, что значительно понижает его капитализацию. Таким образом,
косвенные последствия могут в разы превышать прямые последствия (которые сопоставимы со случаем избытка средств) от возникновения разрывов в финансировании проекта.

Напрашивается следующий вывод – девелоперской (инвестиционно-строительной) компании следует всячески избегать недостатка средств
на собственном балансе (разрывов в финансировании) при развитии проектов, допуская при необходимости их незначительный избыток.

В идеальном случае, то есть тогда, когда развитие проекта происходит в точном соответствии с утвержденным бюджетом, отклонения, представленные на рисунке, должны равняться «0», а график вырождаться в прямую линию, совпадающую с осью абсцисс. Минимальные разрывы в финансировании проекта оперативно покрываются из собственных средств компании, быстро возвращаясь (1-2 квартала). Эффективность проекта в таком идеальном случае является максимально возможной для имеющегося
утвержденного бюджета.

Особые последствия возникают при комбинированном варианте поведения сальдо проекта (чередование периодов избытка и недостатка средств
на балансе инвестора), являющегося следствием «ручного управления» проектом. В таких случаях всегда нарушен производственный цикл «бюджетирование – планирование  исполнение – учет». Поток управляющих
воздействий на проект не синхронизирован или, вообще, связан в малой
степени с информационным потоком, отражающим текущее состояние
проекта (см. Главу «Баланс управляющих и информационных потоков.
Делегирование полномочий и обязанностей»). Информация о проекте слабо коррелированна с реальным его состоянием, управляющие воздействия
неадекватны и не своевременны. Проект бросает из одной крайности в другую, он испытывает то недостаток средств, то их избыток. При этом, естественным образом, возникает комплекс последствий, характерных одновременно как для первого, так и для второго случая, описанных выше. Результат несбалансированности потоков выручки и затрат проекта, являющийся следствием неадекватного управления, выражается обычно в значительном падении эффективности проекта. Особенно это бросается в глаза при оценке проектов квартальной застройки, где падение рентабельности проекта на все вложенные средства может достигать десятков процентов (см. примечание, представленное выше). Комбинированный вариант – худшее, что может ждать компанию в результате неэффективного управления проектом.

Эффективный баланс потоков выручки и затрат проекта полностью определяется:

1. Качеством организации самого проекта.
2. Качеством процесса актуализации / оценки.
3. Степенью структурированности документооборота (КДП) проекта
4. Эффективностью имеющейся в компании системы учета и планирования (см. следующую главу).

При этом не следует забывать о доступных инвестору рычагах воздействия на поведение затрат и выручки проекта. Они естественным образом, отличаются друг от друга. На поведение затрат проекта влияют:

1. Качество процедуры ценообразования, включая тендерную политику, осуществляемой инвестором-застройщиком при развитии проекта.
2. Качество организации строительного процесса (эффективной схемы распределения работ между подрядчиками и организации их взаимодействия в ходе строительства).
3. Качество процедур приемки выполненных работ и производственного учета.

При этом не следует забывать о доступных инвестору рычагах воздействия на поведение затрат и выручки проекта. Они естественным образом, отличаются друг от друга. На поведение затрат проекта влияют:

1. Качество процедуры ценообразования, включая тендерную политику, осуществляемой инвестором-застройщиком при развитии проекта.
2. Качество организации строительного процесса (эффективной схемы распределения работ между подрядчиками и организации их взаимодействия в ходе строительства).
3. Качество процедур приемки выполненных работ и производственного учета.

На объем выручки проекта и динамику ее формирования влияют следующие факторы:

1. Структура и объем спроса в месте локализации проекта.
2. Состояние площадей проекта на момент передачи в собственность покупателю.Оба фактора анализируются и прогнозируются в ходе комплексного маркетингового исследования, производимого на предпроектном этапе развития проекта, и отражаются в МКП (Маркетинговая концепция проекта = Модель проекта + Модель продаж проекта). Возможности инвестора влиять на указанные 2 фактора в ходе развития проекта весьма ограничены.
3. Состояние строительного процесса.
4. Качество и объем рекламной компании.
5. Качество процедуры ценообразования, позволяющей сформировать оптимальную текущую цену продаж.

Последние 3 фактора полностью подконтрольны (должны быть подконтрольны!) инвестору в ходе развития, что позволяет ему активно влиять на цены продаж и выручку проекта. Отклонение любого из них от запланированных значений приводит к падению выручки проекта и перераспределению этого потока во времени, что с большой вероятностью приводит к разрывам в финансировании.

Отдельно необходимо сказать о моделировании процедур, описанных выше при первичном формировании экономики и бюджета проекта, точнее о трудоемкости этого моделирования. Безусловно, что эффективная система учета и планирования позволяет поддерживать в ходе развития оптимальный баланс потоков выручки и затрат проекта. Но прежде, чем приступить к развитию проекта, компания должна с максимальной точностью оценить его. Для этого, в ряду осуществления прочих манипуляций, необходимо, в том числе, смоделировать будущий процесс балансирования потоков выручки и затрат проекта.

Сделать это можно вручную. Но, в этом случае балансирование потоков при многочисленных последующих актуализациях и оценках проекта придется делать также вручную. Существует другой вариант балансирования потоков – при осуществлении оценки проекта описать процесс балансировки с использованием набора стандартных логических и математических формул. Этот вариант очень гибкий и не требует многократных трудозатрат при дальнейших актуализациях / оценках проекта. Однако! Формирование модели по масштабу сложности (особенно для проектов квартальной застройки) может достигать уровня серьезной научной работы, поэтому требует соответствующей квалификации специалистов. Здесь специалисты, имеющие практику оценки проектов недвижимости, очень хорошо поймут автора. Тем не менее, оставим выбор, отмучиться один раз или возвращаться к мукам каждый месяц / квартал, на усмотрение читателя и конкретной компании.